研究机构:房价没泡沫

楼市到底有没有泡沫，按理说，到现在真的没必要争论了。有没有，相信每个人心里都有数。大部分人还是认为楼市的泡沫没有争议，只是结果可能会有争议。因为大家的理解不同，也导致对未来的判断会有截然不同的结果。

有人认为，就因为楼市有泡沫，所以不能破，那么房价就得继续涨下去。另一种说法是，就因为楼市有泡沫，所以房价必须跌，这样才能保证活下去。我一向强调，无论之前怎样，亡羊补牢为时不晚。而且当下的调控政策正是基于这样的认识，来补救过去对市场的纵容酿下的苦果，为了防范风险，不得不痛下狠手。

我们可以看到房子是用来住的不是用来炒的这个定位执行得有多么彻底，有多么坚决，也足以感受到国家对抑制泡沫的力度有多大。不让房价大涨大跌，其实就是希望市场能够平稳着陆。

事实也证明，我们的房地产市场在逐步成熟完善，在向可持续健康发展迈进。

但是，最近苏宁金融研究院发布报告文章，《中国房价没有泡沫》。文章首先否定了房价收入比。“房价收入比并不能够完全反映房价泡沫，因为房价高，不仅仅是收入对应的需求在起作用，也受到了供给的影响。”

这个我也承认，肯定单纯从房价收入比去判断泡沫问题是不够的。而且的确受到了供给的影响。一般来说，房价收入比上升，意味着当地房价上涨快于居民的收入，长此以往，高飙的房价便没有居民收入的支撑，很容易滋生泡沫。但我也说过一线城市哪怕房价收入比高，但是并不意味着买房危险。

如果完全依赖于房价收入比，对买房并不具有指导意义，深圳、上海、北京、杭州、广州这些一二线城市的房价的确很高，如果看房价收入比可能还很危险，像吉林、鄂尔多斯、乌鲁木齐等这样三四五线城市房价收入比是不高，那是不是就鼓励去买呢？显然不是。买房不能把房价收入比当作少有指标。

房价收入比不是说没有用，有用，它的意义在于告知这个城市的房价与普通百姓收入悬殊，需要引起关注，但我们知道大城市的房价不是普通老百姓的收入决定的。

另外，该研究院还有一个观点非常有意思，文章说，“如果房子敞开供应，那么可能月收入1万的家庭也能买得起房子，但房子供应少了一半，可能月收入2万的家庭才能买得起房子，而月收入1万的家庭已经和住房市场没关系了，房价只由月收入2万及以上的人来决定。”

翻译过来就是，如果房子无限供应，那么低收入者也能买得起房子。首先，用假设的方式去论证一个问题，你觉得还有多少道理？况且这种假设在现实中几乎不太可能。怎么可能无限供给呢？即便是放开政策，也不可能任由你敞开供应啊！

国际知名经济学家张五常在谈到中国应不应该抑制房价上涨的问题时表示：“原则上来说，只要你不是担心财富不平均的问题，应该是让它价格上去。但是首先会导致财富不均，这个要处理。第二，就是所谓泡沫的问题。我看不到中国的泡沫问题，我觉得管得太严。”

我倒觉得前半句没啥毛病，无论是房价还是房租，其实随着经济的发展本就应该是上涨的，天天下跌还出问题了呢。涨是一种良性趋势，但是已经超过去人们的承受力了，良性转恶性了。张五常说到了一个现实存在的问题，也是问题的焦点，那就是分配不均。

张五常第二句话就要辩证看待了，他说看不到泡沫，而且他说管得太严了。我要说，看不到泡沫是你眼瞎还是睁眼说瞎话？再说有没有泡沫也要分城市，大城市可能有刚需刚改掩盖，泡沫还能遮过去，小城市的大幅上涨也没有泡沫吗？

数据显示，房产净值是家庭财富最重要的组成部分，70%左右的家庭财富都放在房地产上面。50%都是警戒线了，70%该有多危险！还说没有泡沫？

真的放开，低收入者就能买得起房子了？一些专家用一个不可能的事实去否定现在的政策真的挺没意思的，你明知道无限增加供给是个伪命题，所以就把所有责任推到这里，就好比说，只要所有人都不去买房，房价肯定降一样，可是所有人都不去买吗？

该研究院还表示，“当一个城市总体经济合理增长、产业发展前景良好、法制健全、社会环境和谐稳定，进而导致人口持续流入，又反过来促进集聚经济，然后这个城市的房价持续上涨，并且明显高于其他地区，你能说这个城市的房价有很大泡沫吗？”

这就是我说的一线城市买房不用太担心。但是那是不是就没有泡沫了呢？

另外，该研究院的逻辑更是有意思。“人们不会在明知一种资产存在很大泡沫的情况下，还继续购买这种资产。如果绝大多数人认为这个城市的房价有泡沫，也不会有很多人在较长的时期内持续地购买当地的房产。”

如果按照研究院的逻辑，似乎所有人都是聪明的，都是神，都是不会犯错的。因为行为会根据自己的判断来做事。如果大家都买这家大开发商的房子，就意味着这家开发商肯定没问题，哪怕债务压顶，也不会有事。因为大家都在买，他们不会傻到买一个有问题的开发商的房子。

可结果证明，千亿房企最后也交不了房子，让业主“无家可归”。如果按这个逻辑，世上哪还有亏本啊？哪里还有投资失败啊？

我认为，现在的调控其实非常好地掌握了平衡。你说大城市没需求？那肯定不对。需求很大，所以，不用担心房子卖不出去，也就不用太担心泡沫的问题。为什么呢？因为这种需求跟以前不一样了，又没有过高的需求，不会支撑房价过快过高上涨，制造更大的泡沫。而现在这种平衡后的需求恰恰可以去消化这种泡沫。

我不支持高房价，我更反对泡沫。倒不是说不需要我们对房价收入比关注，更需要我们关注，房地产不能继续成为少数人的游戏，显然房价收入比在降低，说明我们开始关注房地产对经济增长的作用减弱后的调控。