买房就是分享城镇化的红利。

1st

◆问：从现在的市场看，南京和上海的房子，卖哪一个？

◇DK：卖掉干嘛？如果你卖掉是急需用这笔钱，或者你要去创业，需要一笔启动资金，好，你可以卖掉一套房子。如果你卖掉这套房子是为了去再买一套房子的话，那就是给国家交税了。

我为什么一直说反对炒房？短期内买进来，过一两天把它卖掉，赚笔钱，很高兴，这叫炒房。买房投资，更重要的是长线投资，因为中国的改革开放跟中国城镇化会持续；特别是城镇化，未来 20 年都是城镇化的高峰，我不去分享城镇化的红利，我干什么？

持有什么样的房子该卖掉？比如说你现在手上的这套房子是 80 年代的，又很大，180 方只有三房，或者说 160 方只有三房，1995 年盖的又老又破，虽然很市中心，但这种房子你可以卖掉，去换成比较好的，比如说 90 方三房，100 方三房也可以，或者说 140 方四房也可以。虽然稍微郊区一点，郊区还挺有前景的。它是一个主流的房产品。这个时候你可以换，本身房子还挺新的，功能也合理。

所以，无论是上海还是南京，都不要卖。如果你说我就是要急着用钱，非得卖掉一套，你就看买哪座城市的难度更大，你就卖难度小的城市。

2nd

◆问：为什么西安的西咸新区离市中心有点远，却有着市中心的价格？

◇DK：其实这个问题把它抽象出来，就是老中心跟新中心，我该买哪个。新中心都这么贵了，而且不见得多繁华，我还要去买吗？没有问题。

我最近看到很多专家在说，房地产进入白银时代，住房短缺时代已经全面结束了，调控又来了，稳字当头，政府不允许房价出现大上涨，所以这个时候我们拥抱市中心的房子是明智的，去买市郊区的房子是不明智的。

扯淡。只要中国还处在大规模的城镇化的进程当中，所谓的新区，相比那些老区就更有价值。为什么？因为老区已经固化了，所有的东西都呈现了，都已经没有想象力了，只有新区才有想象力。

给大家打个比方就明白了。我们吃牛排，各位口味不一样，全熟的牛排可以吃，但是不好吃；七成的，也挺好吃的；但是其实真正好吃的牛排是三分熟的，五分熟的也挺好吃。买房也有这样的逻辑。你要买那些不尽成熟的，那些所谓的郊区，但是它有想象力，并且你可以判断，城镇化在未来几年时间内可以覆盖到这地方。

很多规划是可以在未来几年内兑现的，地铁、购物中心、医院、学校等等。这种所谓的郊区，买房投资的收益反而更大。

3rd

◆问：怎么看待文旅地产？比如说山水六旗度假区在嘉兴有没有升值空间？比迪斯尼还要大，而且在离上海这么近的地方。

◇DK：任何想挑战迪斯尼的所谓的度假村都是不成功的，这里面的门道看起来好像很容易超越，其实根本超越不了。我非常不看好度假房产，这跟迪士尼没有关系。

为什么度假房产不值得投资呢？至少它的排序是很靠后面的。因为中国还没有进入到大规模人口有钱有闲的阶段。在我们的排序里面，排名前列肯定住宅优先，能买住宅先买，然后才去买所谓的公寓，然后再去买写字楼，然后再去买商铺，最后才去买度假产品。

前段时间，我们国内舆论都在讨伐 996，对吧？前两年我们就在说一个观点，就是中国的活力哪里来。我们为什么要加班，因为经济有活力才需要加班，你在西班牙加班是要被罚款的。这件事情我未经求证，我不知道西班牙加班要不要罚款，总之人家没有加班文化。为什么老外都没有加班文化？你以为是他们生活特别高尚，生活状态特别好，那是因为他们不需要加班。

加班是中国经济活力的体现。我有更极端的观点：我们看到中国很多城市里行人乱闯斑马线。从道德意义上，从规矩意义上来讲，这肯定是城市不文明，乱糟糟的，这也恰恰是中国活力所在。当一切都秩序井然，这个国家就进入了发达之后的稳固状态。那个时候投资房地产没有太好的机会了，他可以有稳定的收益，但是不会有太大的红利了。

所以不要抱怨斑马线上有人乱闯马路，也不要抱怨大家在公共场合乱喧哗，也不要抱怨 996 在加班。一个稳固的、文明的社会，它的活力相应也少了，当然他们福利很好了，但是人没有梦想。我还轮不到谈这么高度的问题，总之我喜欢乱糟糟但是很有活力的国家。

移民就算了。海外地产，下次再谈。

4th

◆问：贸易谈判结果达到我国预期和出现意外的不利结果，对房地产政策是收缩还是宽松？

◇DK：其实我们的头条文章已经把这个问题给讲了。首先要强调一点，中美贸易战不是决定房价走势的少有因素。我们只是说这是影响市场信心的一个重要因素。

我们现在处在一个新周期的起点，调控跟楼市的回暖接踵而至，其实，还没有跟大家报告一件事情：

今年 1 月份，全国性的楼市比较糟糕。其实在去年三季度跟四季度之前，也有一些城市楼市不太行，比如说北京以及环北京区域，价格也跌得很厉害。全国性出现楼市下滑以后，到了今年 1 月份，我们很多城市，特别是头部城市，省会城市、热点城市，在今年 1 月份的地方两会的时候都有一句话，「制定一城一策方案」，南京长沙和厦门郑州福州等等城市，都说过这句话。 

5 个月过去了，一城一策的方案出来了吗？没有出来。永远不会出来了。因为一城一策方案是放松楼市调控的方案，但是楼市回暖出乎意料，一城一策的方案不用出来了。

住建部的专家、领导在新闻发布会上说，一城一策就是因城施策。现在行情回暖以后，他当然可以这么说了；在楼市最严峻的今年 1 月初的时候，一城一策和因城施策可是两个词。因城施策指的是要调控，一城一策是放松。

如果中美贸易战的这个战果持续下去的话，我们国内的经济会受到比较大的信心冲击。因为美国人的实力还是比我们强，再加上我们国内有很多人是围绕着美国马首是瞻的，或者说会迷信美国。

什么叫迷信美国？给大家举个例子，今天美国人跟你说，你可以移民，我给你一笔钱，让你直接全家移民到我们美国来，100 个人里面大概有 100 个人都愿意。我们对美国有盲目的崇拜。

在这样的状态下面，中美贸易战战火如果烧得很厉害，中国的经济是一定会受到伤害的，房地产本身也会熄灭的。不是说经济不好，导致了房地产的冷清，而是二者同步发生的。这两者都发生的时候，没有办法，只能去救。中国其实是一个非常有活力的国家，只要你政策稍微接济一点，立马购买力就回来了。

这也是这个国家为什么很有前景的一个原因，因为我们被限制的东西太多了。比如说，农村宅基地被限制，我们的很多生产要素都被限制住了。限制当然是不好的，但是限制意味着只要稍微放开一点，我们的活力就会被释放出来。

所以，中美贸易战对房地产有什么影响？大概就是短期内会导致行情冷清，但是稍微再长一点点时间，政府原来藏在胳膊下面的一城一策的放松方案，就可以拿出来重新用了，那个时候很容易回暖的。

5th

◆问：人口基数多少才符合城市发展的要求？

◇DK：这问题非常好。中国人口最少的县城，大概也有 5 万人口，通常意义上来讲，一座 5 万人口的城市，他就有房地产的机会。它也会涨价，从你认识的城市里面挑，但是你要掌握的技术含量会相对高一点。对开发商来讲，有开发的机会；对购房者来讲，有买房投资的机会。5 万就可以了。所以，中国所有的县城都是值得投资的。当然人口越多，这个机会就越大。

6th

◆问：武汉的房价有点高？

◇DK：这么说，中国任何一座城市里面的新市民，大部分都会认为我的城市房价有点高，我买不下手了，过去涨得很厉害了。请抛下这些历史包袱，不抛下这些历史包袱，你会错失很多机会。

顺便多说一句，很多人说，刘德科，你经常唱多中国房地产市场，我在环京北三县那些县城买了房子，暴跌了 30%，更极端的甚至暴跌了 50%。暴跌就暴跌了，因为投资是有风险的，我们要做好风险估计，像环京这样出现 30% 的暴跌就是不太常见的。会不会回来呢？一定会回来，用不了太长时间，因为行政压制不了太长时间。

买房子，你如果是自住的，压上去，没有任何问题，因为你一直住着，你就不会紧张，虽然心理感受差一点，跌了就跌了，它总会回来的。如果是投资的，你不要让你的投资影响到家庭的生活，对生活造成毁灭性的打击，这是不好的，这不是一个负责任的家庭该做的事情，要留好退路。

房地产本质上不是一种激进的投资，它是一种保守的投资。虽然我们总是讲，我们要去通过买房分享城镇化的红利，但它总体上还是一个保守的投资，不是获得成倍的房价上涨。把暴涨当做意外之喜，心态要好。

7th

◆问：苏州小阳春结束了吗？

◇DK：没有结束。我们站在一个新周期的起点，可以预料到的是，苏州接下来也会出台一些抑制楼市的调控政策。你会感受到，苏州调控越来越严格了。为什么要出台政策？因为上涨了就要出台嘛，这个很正常。只有极个别城市在楼市下跌的时候还要出台政策，比如海南，因为海南决定走另外一条路。

顺便多说一句，海南现在走的是条什么路？他说要「告别房地产」，它告别的是传统房地产，就是说，你们这些传统的房地产商不要进来了，我现在要玩「大房地产」。什么叫大房地产？跟央企合作开发。举个例子，有招商、蛇口这些大央企，签很大的单子，你帮我整个城市，从产业、港口、居住、写字楼等等，帮我开发掉。因为整片开发才有价值，哪怕被你们央企占了便宜，也是央企占的便宜，你们这些传统企业，特别是民企，就不要来了。

三亚的房地产，这轮调整可能恐怕还要一些时间。我们刚才讲，全国现在站在新周期的起点上，但是海南省的房地产跟全国已经脱节了，因为他要走另外一条路，走「大地产」之路，用国家资本大开、大放、大合。跟雄安新区差不多的一个逻辑。

8th

◆问：怎么看待农村户口有没有价值？

◇DK：我们中国的改革开放是从农村开始的，但是我们的改革开放进入了深水区，我们很不敢在农村上进行大的改革。很简单一个例子：表面上看，农村的宅基地改革力度好像被新闻宣传得很大，过去这几年，宅基地的改革简直不值一提，很慢，尺度很小。

所以，农村的户口值不值钱？假设你处在一个经济发达区的农村，有经济合作社，有村集体的公司，每年都有分红的，然后你们的土地拆迁是值钱的，那么你的农村户口就值钱。如果这些都没有，放弃就放弃，因为你苦苦守住农村的那点拆迁款，就错过了大城市里面的购房资格。因为你户口在农村，你可能在很多大城市就没有购房资格，你明明是可以把户口迁入到这些大城市的，除了深圳上海北京以外，大多数城市迁户口，对于本科生、专科生来说，还是容易的。

大胆地放弃农村户口。城市才是人类文明的标志。所谓的回归农村，到广阔的农村里去，只是某一部分人的借口，而你不明真相地跟随进去了。几十年前的知识青年上山下乡，我们这辈人没有这个经历，老一辈的有经历的，他们回忆起来都是甜美的。但他们忘了，那是一个多么残酷的时代。

我们坚信国家的前景是光明的，我们不喊这个口号了，就讲中国的城镇化序幕才刚刚拉开。如果我们要去分享城镇化的红利，可以通过买房这种形式，但是不要短线炒房，房住不炒是对的。要长线持有，对谁都有利，特别是对自己更有利。

End

非常感谢大家陪我度过了不知道是美好还是不美好的夜晚。

我们的直播节目，以后每两个月都会定期开播，分析这两个月新出台的一些文件，以及新的一些变化。如果有特别重大的事情发生的时候，比如像 4 月 19 日政治局会议重提房住不炒，比如上海取消限购（这不可能的）。

（来自德科地产频道）