别吵了,房地产市场的复苏你们阻挠不了

搜狐焦点宿迁站 2020-03-19 14:41:16
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今年上半年是房地产市场最难看透的时期了。 疫情重压之下,地方政府宽松政策一个一个出台,却又一个一个收回; 2020年连续两次降准,中国已经进入实质性货币宽松阶段,然而却再次强调房住不炒; 不断有开发商倒下,华夏幸福为求生存大面积裁员,深圳豪宅却再次日光,上海学区房却再次炒热。 关于今年市场走势的争论

今年上半年是房地产市场最难看透的时期了。

疫情重压之下,地方政府宽松政策一个一个出台,却又一个一个收回;

2020年连续两次降准,中国已经进入实质性货币宽松阶段,然而却再次强调房住不炒;

不断有开发商倒下,华夏幸福为求生存大面积裁员,深圳豪宅却再次日光,上海学区房却再次炒热。

关于今年市场走势的争论也陷入白热化,论坛上的讨论通常只能以互骂**而结束。

2000年出现大面积看空房地产的声音以来,多军空军的争论就没停过,只不过是近期重磅消息太多再次引爆而已。

不管这么吵,双方大致观点如下:

双方明显不在一个维度上。多军通常是房地产从业人员,论据出发点都是宏观概念。

空军通常是经济学家、学者,出发点反而偏重微观数据。

所以双方的讨论就是鸡同鸭讲,没任何意义。其实,双方抓住的都只是现象,所以观点都很片面。

多军观点分析

空军观点分析

分析中国房地产的走势,一定需要走进每一个案例,然后又需要结合经济规律。脱离了任何一方,观点都是片面的。

本质上来讲,房地产市场是由刚需驱动的——或者说是首次置业者推动。

一个刚毕业的大学生来到大城市工作,工作了两三年或者符合了限购条件后就开始动买房的心思了。手里有点钱,父母出一些,向亲戚借一点,然后撬动三倍杠杆入市,买一套300万的房子。

即100万撬动了300万。

支出了100万,卖方却获得了300万收入。

这个卖家拿了钱干嘛呢?由于缺少好的投资渠道,大概率是投入房地产——置换。300万投进去,撬动三倍杠杆,考虑到部分人首付7成,按两倍杠杆计算(其实做高杠杆的途径有的是)。

下家将有600万收入,将撬动更大额的房产交易。

即,刚需客群入市,将推动整个链条的继续,市场就盘活了。交易量一上来,信心跟上,就会裹挟更多的人参与进链条。

这个是二手房的逻辑,新房无非是下家(开发商)将钱分给了员工、投资者。而且上海二手房交易量是新房3倍以上,这个逻辑代表大势问题不大。

房地产市场好不好、房价涨不涨,就看这个链条是否可以触动。

综合来看,这个链条能滚动起来需要以下几个条件:

1、有不断进入的刚需置业者

2、有宽松的信用

3、大家拿了钱继续投入房产

政府调控通常针对前两者。

限购严格,刚需门槛提高,驱动力没有了;信用收缩,杠杆难以撬动,链条滚动不起来。

2016年上海限购升级,大量刚需客群挡在了门外,信心也随之萎缩。

上海横盘了近5年后,刚需客户储备不断积累,到目前又有需要泄洪的迹象。一部分人等了5年,有资质了;一部分人等了5年,该出手了——横盘5年了,再不出手会不会涨了?

更重要的是,年初连续的信用宽松政策,既给了足够的助推力,又提振了信心。

最后一个谁也没料到的因素是股市的崩盘。年初有不少股民跳出来,叫嚣股市将取代楼市成为中国最大的资金蓄水池。

美股连续熔断,巴菲特也表示看不懂之后,这个梦想可能要成泡影了。股市笔者真的不是那么擅长,但是近期不会再有大量资金涌入应该是确定的。

刚需入市、信用宽松、投资渠道封死,这个链条是不是又要驱动了?

其实刚需入市还不是最初的驱动力,因为置业的原动力不是需求——任何人任何时候都不会嫌房子大嫌房子多。刚需入市最初的动力是——有钱。

没钱,需求再强烈也无法释放。在营销上,没钱的需求,从来不被视为需求。

目前来看,GDP增长虽然在放缓,保持6%以上仍然可以实现。尤其是2020年是全面建成小康社会最后一年,不会掉链子。

以及上海对人口的吸附力仍然存在,各项因素已经全部满足:人口持续流入积累了大量刚需客群、刚需客群已经符合资质且到了横盘5年的拐点、货币持续宽松足以撬动杠杆、投资渠道单一置换能够滚动

所以,2020年,将是一个需求集中释放的行业大年。刚需力量能将市场推到什么高度,我们拭目以待。

来源:环线房产咨询

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