房企现金流短期仍承压 国企、央企“抄底”核心城市地块

搜狐焦点宿迁站 2020-02-24 09:28:15
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来源:中国经营报 新冠肺炎疫情仍在持续,房地产行业面临着开复工推迟、销售交易量顿减带来的收入压力,同时叠加偿债高峰期到来,不少业内人士向《中国经营报》记者表示,接下来的两三个月将是对房企资金承压能力的较大考验。 为应对疫情挑战,2月份全国已有超过40个城市调整房地产政策,主要集中在土地款缓缴、加快预

来源:中国经营报

新冠肺炎疫情仍在持续,房地产行业面临着开复工推迟、销售交易量顿减带来的收入压力,同时叠加偿债高峰期到来,不少业内人士向《中国经营报》记者表示,接下来的两三个月将是对房企资金承压能力的较大考验。

为应对疫情挑战,2月份全国已有超过40个城市调整房地产政策,主要集中在土地款缓缴、加快预售以及公积金政策调整等,个别三四线城市也针对契税减免购房补贴。

市场整体遇冷环境下,却给资金实力雄厚的国企、央企带来了“抄底“的好时机。在近日北京等核心城市的土拍市场上,它们承担起了“主力军”角色。

短期融资增加

2月17日,据上清所披露,金地集团拟发行10亿元超短期融资券,发行期限270天,募集资金全部用于偿还自身到期的债务。据募集说明书显示,债券主承销商兼账簿管理人为招商银行,发行首日为2020年2月18日,起息日2020年2月20日,上市流通日2020年2月21日。

同一天,云南城投置业股份有限公司方面也表示,拟发行5亿元超短期融资券,发行期限为90天,发行日为2020年2月18日,起息日为2020年2月19日,上市流通日为2020年2月20日。募集资金将用于归还云南城投有息负债,不涉及地方政府债务。

2月18日,华侨城集团有限公司方面表示,2020年度排名前列期超短期融资券的发行规模为20亿元,发行期限为250天。据了解,其下属子公司深圳华侨城股份有限公司因发展“文化+旅游+新城镇化”业务的需要,日常运营支出逐年上升,预计2020年的流动资金需求将持续扩大,存在一定资金缺口。本次发行超短期融资券所获款项,拟用于为华侨城股份补充日常流动资金。

在更早的2月11日,招商局蛇口工业区控股股份有限公司已成功发行了2020年度排名前列期超短期融资券。该超短期融资券期限162天,实际发行总额10亿元,发行利率2.7%。

据了解,超短期融资券是短期融资券的一种。一般而言,房企所发短期债期限在一年之内,而超短期债期限则在270天以内。

疫情影响下,房企融资流程也受到一定影响,监管层在融资审批方面进度放缓。“路演、签约等投资活动等都受到影响,投资人、银行工作人员都居家办公,效率不高。”一位业内人士说道。

据克而瑞不完全统计,从1月25日到2月10日共17天,95家典型房企春节后完成发债融资仅有4笔,分别为建业地产、新城控股、佳源国际及荣盛发展。发行的境外优先票据,涉及金额不足百亿元人民币,与2019年春节相对应的时间段相比减少86%。

“因为疫情现在还处于发展中,具体什么时候结束都还不确定,投资者对于地产行业现在也处于观望状态。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示。

在不少业内人士看来:“现在能融到钱是最重要的,成本倒在其次,资金进来就是一个较大的保障。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为,“如果疫情能在接下来一个月内有所缓解,那么随着销售端回款的加快,现金流便会得到改善,资金压力也会相应缓解。所以说真正要解决的其实是2~3月份短期内的资金压力。”

偿债压力

自新冠肺炎疫情暴发以来,多地关停售楼处、暂停网签登记,大量房地产项目无法开工。不少业内人士表示,疫情对销售数据上的影响将在接下来的两个月大面积体现。

国际评级机构穆迪认为,若3至6个月之后业务仍受疫情影响,流动性疲弱且再融资需求较高的开发商抗冲击能力将下降,因为现金流转弱可能会削弱其偿债能力。

“整体看,房地产企业的资金链压力在2月份不大,但相比其他行业,房地产企业的负债率更高,如果疫情持续到3月份,那么的确可能出现部分企业的到期债务问题。”中原地产首席分析师张大伟表示。

据了解,2020年是房企债券到期的高峰期。Wind数据统计,截至2020年6月30日,房企信用债到期金额为982亿元,海外债到期金额约为1226.05亿元。其中,3月房企到期债券总量将达到330亿元以上,虽然较1月到期债券相对较少,但房企境外债到期情况却属于年内高峰。

据中指研究院统计,2020年上半年,信用债到期上市房企32家,其中15家经营性净现金流为负,7家为高周转房企,到期债券余额/货币资金超过20%的有11家,其中较高达70.34%,上半年偿债压力较大的房企现金流已显压力。

为缓解资金压力,2020年至今,房企共发债120笔,共计1850亿元,较上年同期微降2.6个百分点,其中国内信用债、资产证券化同比分别下降61.1%和51.7%。

而监管较宽松的海外债同比上升160.4%,占比为66.9%。其中,恒大、万达、融创、佳兆业等27家开发商在2020年1月发行了境外债券,当月总发行额激增至165亿美元,高于2019年58亿美元的月均水平。这一规模也超过了2019年1月份111亿美元的历史月度峰值。

据了解,国家发改委曾在2019年7月份发文,规定中国开发商境外发债仅可用于其境外的再融资,由于多数开发商已经使用了大部分现有境外发债额度,预计年内境外债券发行将放缓。

但在疫情发生后,国家发改委在2020年2月4日宣布,因疫情未能在现有额度有效期内完成外债发行的企业,有效期可延长6个月。穆迪认为,这一安排提高了开发商在资本市场形势不确定性增大的情况下管理境外发债的灵活性。

国企、央企“抢地”

为吸引房企投资,已有包括无锡、西安、南昌、上海、浙江在内10个省份或城市的政府主管部门,相继推出了各类涉房支持政策,从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度,对房地产企业进行支持。比如2月19日,苏州市从加快供地效率、放宽开竣工履约要求、延长土地出让金缴纳时限、调整超过市场指导价报价规则等方面,着手应对疫情对土地出让带来的影响。

目前全国大部分地区土地市场均未回暖。据克而瑞近日发布的研报统计,目前明确表态土地出让延期的城市有26个,暂停的城市有34个。在春节后两周,重点城市共成交108宗土地,总成交量仅674万平方米,同比大幅下降62%。而在疫情重灾区武汉,仅2月17日和18日两天接连发布4份公告,共计暂停16宗地块出让,总起拍价达到290.55亿元。公告称,具体恢复挂牌时间,视武汉市疫情控制情况另行通知。

但部分重点城市土地市场却迎来了逆势反弹,2月18日,北京将出让3宗地块,有超过20家房地产企业参与,最终总成交价87.04亿元。其中,一宗位于通州区的地块溢价率达49.8%,溢价率为北京近两年新高。

实际上,自春节以来,北京已举行3场土拍,共计成交9宗地块。7宗地块的溢价率超过20%,其中更有3宗地块超过30%,总出让金额达363.89亿元,在全国城市中排名排名前列,平均溢价率为24.96%。而2019年北京土地市场平均成交溢价率仅为9.3%。

不少业内人士认为,目前正是资金实力雄厚的房企“抄底”的好时机。从参与土拍的企业来看,国企和央企占据主流。比如在近期北京土拍市场上,首开股份以联合体方式斥资133亿元夺得昌平、海淀两宗涉宅地。与此同时,首开股份在融资方面也迎来新进展。1月16日,上清所信息披露显示,其在全国银行间债券市场公开发行“2020年度排名前列期资产支持票据优先A”和“2020年度排名前列期资产支持票据优先B”,总发行规模为30亿元。

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