内行提示这6条买房底线 尽量不要逾越

搜狐焦点宿迁站 2020-11-26 09:48:42
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经过连环调控后,楼市热度终于被摁了下来。 降温:上半年最热楼市成交量下跌、二手房挂牌激增 就拿之前火爆的杭州楼市来说,上半年先后出现5次“万人摇”,7月调控后仅出现1次,还是在7月当月。8月后,俗称“鸡腿盘”的热点倒挂盘,中签率即从之前的不足1%上升到20%以上。 而根据浙江新闻报道显示

经过连环调控后,楼市热度终于被摁了下来。

  降温:上半年最热楼市成交量下跌、二手房挂牌激增

  就拿之前火爆的杭州楼市来说,上半年先后出现5次“万人摇”,7月调控后仅出现1次,还是在7月当月。8月后,俗称“鸡腿盘”的热点倒挂盘,中签率即从之前的不足1%上升到20%以上。

  而根据浙江新闻报道显示,十一当天杭州全市新房成交仅11套,二手房零成交。2号二手房成交仅1套,新房挂零。

  出现这样的现象,除了备案原因外,调控力度“给力”下杭州楼市这样的现象也值得借鉴、深思。

  1、即便是上半年,杭州楼市也并非“供不应求”的局面。所谓的“万人摇”现象,集中在价格倒挂悬殊的少量楼盘上,但带来的结果却是其他楼盘跟着“量价齐飞”。这说明市场本身并不理性。

  2、调控后,不少楼盘纷纷加快推盘节奏入市,导致市场供应量激增,整体库存再次推高,而购买端受调控一直大幅缩小。一增一减之下,市场供需局面快速质变。

  3、二手房挂牌量连续三个月维持在13-14万套的高位,短期快速上升的“抛售”现象,一方面更加显示出市场的不理性,另一方面说明市场不缺房,抛售的目的之一是换取资金后“打新”。这恰恰再次证明了市场热度的极其不均匀。

  4、而这股不理性背后,必然不可能每个人都是获益的,零和博弈的背后总有人“受伤”。

  这何尝不是其他一些城市目前的现象。严格来讲,目前没有任何一座城市楼市是集体繁荣的,有高热度板块,必然存在低热度板块。低热度板块,可能就是“坑”,但问题关键是买房是否能辨识。

  破产潮:1-9月300多家房企宣告破产

  调控让市场趋于理性,也让一些原本“不理性”的房企趋于破产。

  从人民法院公告网上可以看到,几乎每天都有1-2家房企破产、重组、清算的公告发出,1-9月已有300多家房企破产。

  虽然其中可能是一些“马甲”公司,或者弃之不用的“子公司”,但一个企业存续的成本相对注销、破产清算而言低多了。

  因此,真正由于资不抵债、资金断裂导致破产的应该不在少数。从近期的新闻中也可以看到,即便是长三角区域的南京、无锡、常州、合肥等地也有着不少房企宣告破产。

  这还没考虑包括某些名企在内的可能或即将重组的房企在内。

  促销潮:房企“促销”队伍愈加壮大

  时间拨回上半年。即便是不能出门的2-3月份,也并未传出房企过多打折促销的新闻。眼下的楼市传统旺季“金九银十”,反而刮起了一股打折促销风。

  先是某大自9月开始,连续一个月的全线7折促销。据其公告,9月单月销售业绩突破1千亿,成为有史以来第一个能够单月破千亿销售额的房企。没有足够折扣力度,这业绩恐怕无从得来。

  另外,调控影响逐渐深入下,市场蛋糕不增反降,还有房企先发制人抢夺更多市场份额,其他房企自然不能无动于衷。于是乎,这个十一小长假期间,特价房、首付延期、免物业费、赠送车位家电、请排队托等层出不穷。

  更有甚者,某创旗下某远郊大盘足足预留了3栋楼要求员工内部买房消化,还设定买房指标,与业绩、绩效、奖惩、晋升挂钩。

  毫无疑问,不到非不得已,没有房企会这样做。楼市“价格战”距离全面打响不远了。

  降价潮:省会城市豪宅片区率先降价,几近“腰斩”

  前段时间,我曾写过某房地产商会召集省内各大房企举行闭门会议,号召房企价格抱团、不降价的文章。略带讽刺的是,会议才结束第二天,该地某项目房价从将近5万一平降到2.68万,几近“腰斩”。说好的抱团不降价,第二天就土崩瓦解。

  至于原因,该地作为中部省会城市,16-17年时房价大幅上涨,伴随土地出让价格、出让数量也大幅上扬,导致市场库存激增,去化周期漫长。而房价快速蹿升之下,购买力并未同步跟上,需求端日益疲软。因此,该地房价事实上已连续阴跌三年。

  这种情况下,即便彼此说好“攻守同盟”,但“同甘”可以,“共苦”太难。总有楼盘率先扛不住需要“自保”,不降价联盟不过口头文章罢了。

  同样的故事,在其他一些城市也正在上演。比如前段时间因房价连续下跌,幅度过大而登上热搜的石家庄、天津等。

  以上4点,降温、降价、促销、破产,足以看出调控的威力。接下来很长一段时间内,可能是买房人尤其是刚需群体最好的上车时机。

  但同样,这可能是买房人最需要“担心”的时候。

  1、降价、促销、破产,都意味着房子延期交付、烂尾的概率增加。

  2、以前买房随便买,几乎不会买错。此后买错的概率大幅提升。弄不好,就得长期站岗、套牢。

  因此,最后几点小建议,也可以认为是买房底线,尽量不要逾越。

  1、中小城市(主城人口100万以下)离所谓新区远一点,尤其是偏离主城的新区;

  2、以上这类城市一套改善自住足矣,多了统统优先处理;

  3、尽量选择主城区,也就是道路、商业配套、教育配套、金融行政配套这些基础配套都有的区域,无论哪一线城市。

  4、尽量选择住宅产品,商办类尤其是三四五线的商办项目,委实没有必要;

  5、小房企的项目尽量别碰,尤其是小房企大项目、文旅产品、商办产品、酒店等。为了融资,有些小房企会做超出自己能力范围的事。

  6、买房前尽量了解下房企实力与法律纠纷情况,可以看到房企的“真实口碑”。

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