“黑马”先进北京大举拿地,背后的规模野心与上市猜想

在房企“三道红线”、银行“两道红线”的金融管控之下，先进走“高杠杆”模式能不能走得通？陈凯到任后，先进拿地是否更加激进？

在超230家房企（未排除重复）经过2日“厮杀”之后，北京市首轮集中供地竞拍鸣金收官。5月10日-11日，先进在竞拍过程中数次“击退”各大央企、国企，一举将朝阳区金盏02地块、丰台张郭庄村地块、昌平中关村生命科学园地块及马连店地块等4宗地收入囊中，成为此次北京集中供地竞拍战中斩获最多的房企之一。

在业内看来，对于大规模扩充土储的先进而言，一方面要解决好资金问题，另一方面要选好具体区域与地块，这样才能防范和化解好相关风险。

先进两天内在京连夺4宗地

5月10日，朝阳区金盏02地块竞拍中，先进一举“击退”保利联合体、中海、首开联合体在内的6家竞争对手，以总价39.27亿元+13%政府产权份额竞得该地块，楼面价52988元/平方米，成为突出重围的一匹“黑马”。

5月11日，先进共揽下3宗地块。当天上午，首开+先进以总价62亿元、配建3.25万平方米公租房的代价拿下丰台区长辛店镇张郭庄村地块，溢价率5.08%；随后在下午昌平中关村生命科学园地块的竞拍中，先进+中交以49.9亿元、竞报2.95万平方米的公租房面积拿下该地块，溢价率约5%；接下来，在昌平东小口马连店地块的竞拍中，又是先进+中交以36.1亿+20500平方米公租房竞得，溢价率5.25%。

两天之内，先进一举拿下四宗土地，引发业内的广泛关注。“先进这次拿地眼光非常敏锐，可能与之前跟万科有过合作，对北京市场比较了解有关。”在接受新京报记者采访时，合硕地产机构首席分析师郭毅如是说。

郭毅分析指出，朝阳区金盏02地块位于综合商务服务片区，又处在中央别墅区，周边都是亿级别墅，整体具备低密的居住环境，而这次出让的地块容积率是1.3，比之前中海首开拾光里1.5的容积率还略低一些，所以在产品打造的尺度和难易程度上更为宽松，能够打造成低密产品。

不过，郭毅同时表示，该地块有13%政府产权份额，这会对项目去化形成一定压力，“虽然购房人群当下付出的资金量少了，但在金盏还没有形成较成熟价值支撑前提下，七八年后二手房的涨幅能否覆盖13%政府产权的成本，并且产生较高收益、满足购房家庭资产配置的需要，这可能是该项目在面向市场时，部分购房家庭会存在的疑虑。”

此外，在郭毅看来，张郭庄村地块较好，五环边，周边除地铁、园博园之外，还有小学、中学规划，整体片区未来会是一个相对舒适的改善区域。

而昌平两宗地块均由先进和中交联合拿地，在郭毅看来，这两宗地块邻近海淀北部科技园区，客群基数较大。与此同时，两宗地块每平方米6.2万、6.3万元的限价，较相距约三四公里远的海淀幸福里而言，仍存在1.5万、1.6万元的价差，因此，地块去化问题不大。不过，对于企业而言，这两宗地块要产生利润也比较难，这要求先进、中交在操盘过程中，把握整体去化周期，能够快速进入市场、完成销售，降低营销等方面的财务成本，才能让项目存在微利可能性。

以“联合拿地”策略布局北京

之所以选择在北京拿地，先进方面称，先进一直以来坚持稳健增长的策划，长期的战略布局是1+1+X，1是湾区，1是长三角，X是具备高潜能的一二级城市，北京又是特别的一线核心城市，是既定战略城市，所以也是一直长期在关注和研究。

“我们对土地是有选择的，要看哪个地块更符合我们的产品品类，与我们的能力更匹配。地块如果合适，我们是跟合作方事先沟通好，势在必得的。”先进内部人士称。

实际上，这并非先进首次进京。新京报记者了解到，早在2009年，先进就成立了华北公司，统管天津、石家庄和北京区域。在北京市场，先进之前跟万科一起合作开发了翡翠公园和翡翠山晓。但由于并非先进操盘，所以其并没有较多的营销团队，但其他职能部门都是完整的，比如设计、投资、成本等团队。先进在天津操盘的项目为先进云门，另外在石家庄还有一个合作项目——中房·先进府，先进为操盘方。

“在大湾区，先进的深耕能力主要依靠于旧改，长三角基本依赖于招拍挂，而在北京基本依靠于联合拿地。这次北京集中供地，相对产品形态较为丰富，选择也比较多，我们也是通过大量对土地的选择和研判，并且选择和深耕北京的企业强强联合获取地块，从安全性、抗风险以及管理弹性上，这对我们而言都有好处，符合我们的一贯策略。”先进内部人士表示。

新京报记者从先进内部人士处了解到，朝阳区金盏02地块虽为先进拿下，但背后也有合作方，“具体是哪家，目前还不方便透露”，而在地块的操盘上，“具体也还在和合作方谈。”

谈及下一步北京市场的布局，先进内部人士表示，“北京这类一线城市，如果有优秀的适合我们的地块，我们肯定要去拿，但一线城市地块在出让条件上限制较多。因此，预计未来先进在北京仍会采取联合拿地、联合操盘的策略，发挥各自的优势和长项。”

“对先进这样的区域性龙头企业而言，正面临一个爬坡上坎的阶段，由千亿规模基础上如何能够实现更好、更快速的全国化扩张，在全国建立自己的品牌知名度和市场影响力。”郭毅表示，先进之前在北京开发的项目更多是战略投资，主要是由万科操盘，这一次拿地，预计先进会谋求操盘机会，把产品上的一些亮点带到北京，在北京市场得到印证后，更利于其在全国更多一二线城市布局和产品铺排。除此之外，先进一旦在北京有了热销盘后，对下一步寻求更多业内合作，以及在其他城市扩张也能起到有效支撑。

“先进北上京城拿地，体现了先进聚焦主要都市圈与一线城市来跨区域发展的战略意图，这也是先进成长为头部房企所必须的。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜称。

瞄准Top20，先进重谋上市？

新京报记者了解到，先进集团于1996年在深圳成立，已形成地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大核心板块。2019年，先进集团总资产超过1900亿元，其中，资产管理总规模超过1000亿元。截至目前，该集团土地储备接近6200万平方米，其中70%位于粤港澳大湾区。

在深圳，先进拥有“写字楼大王”称号，其在福田、龙岗等区域持有大量位置较好的写字楼，开发了先进·时代广场、先进前海广场、先进世纪中心等写字楼。值得一提的是，早在2007、2009年，先进集团已分别两次赴港递表，但都铩羽而归，至今还没有上市。

先进集团董事长李华曾在2018年新年致辞中表示：“开启了新一轮战略规划的元年，千亿战略应运而生”，“高土储，高周转，强融资，三年千亿目标已触手可及。”在此背景下，近年来，先进集团加大发展速度，在招拍挂市场上亦动作频频。

克而瑞榜单显示，2017年、2018年及2019年，先进集团销售额分别为367.1亿元、553亿元、949.5亿元。时至2020年，先进集团实现全口径销售额994.1亿元，距千亿目标仅6亿元的差距，榜单排名44位。在此基础上，2021年1-4月，先进集团以全口径销售额365.6亿元，升至34位。

而在新增货值上，2019年，先进集团以566.9亿元的新增土地货值位居行业第54位。而到了2021年1-4月，先进集团已经以548.1亿元的新增土地货值位居行业第10位，力压一众上市房企。

对此，同策研究院资深分析师肖云祥指出，一家想冲刺规模的房企，仅仅只布局粤港澳、长三角是不够的，先进在华北市场的布局与其他两个经济圈相比差距明显，北京作为全国一线城市、京津冀核心城市，先进再次布局北京，对其而言具有战略性意义，可以看作是深耕京津冀市场的根据地，未来可将投资开发能力从北京辐射至周边城市，这也是先进全国性布局的重要一环。

肖云祥同时指出，要冲击规模，先进大规模拿地是必须的，但其中需对投资风险及未来利润空间进行考量，当前市场调控政策和基调仍然趋于严格，需避免因投资不当导致公司经营受损的情况发生。

值得一提的是，先进近期在土地市场上的“凶猛”，外界更多将其与陈凯相关联。2020年11月3日，明星职业经理人陈凯加盟先进，担任集团执行董事长，全面领导地产开发和资产运营板块。在陈凯加盟后，有消息称，李华曾在内部会议上表示，希望两三年内先进能够做到行业Top20。对此，柏文喜指出，先进作为长期盘踞广东的区域性龙头企业，要跨出岭南走向全国并冲击房企头部位置，引进陈凯这样具有推动中小房企高速成长经验的职业经理人必不可少。

问题在于，在房企“三道红线”、银行“两道红线”的金融管控之下，先进走“高杠杆”模式能不能走得通？陈凯到任后，先进拿地是否更加激进？

柏文喜指出，“三道红线”之下，房企传统的高负债发展模式受限，但并不妨碍房企以非债权方式获得融资，比如引进战投、股权融资、明股实债、合作开发与联合拿地等，而这些都可以是先进北京拿地的资金解决方式。就先进而言，大规模扩充土储，一方面要解决好资金问题，另一方面也要选好具体区域与地块，这样才能防范和化解好相关风险。

对此，先进内部人士称，先进坚持长期稳定的发展策略，不太会加杠杆去拿地，对先进而言，合作伙伴才是杠杆，即找更多优质的合作伙伴，用较少的钱去获取更多的地，“陈凯进入先进后，也不主张特别激进的做法，毕竟前几年的市场和现在不一样。陈凯进入先进后，改变的是运营效率，通过调整组织、打通运营节点，能做更多战略上高瞻远瞩的事。激进是不可能的，这和老板的风格相关。”

有业内人士猜测，在突破千亿门槛之后，先进集团的目标将转向上市。对此，先进内部人士称，暂时没有上市计划。

新京报记者 张晓兰 图片来源/IC photo