重点城市一年集中供地不超3次 土地端供给侧改革加速推进

日前，一份自然资源部发布的住宅用地分类调控文件传出，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；集中组织出让活动。

2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的通知。《通知》指出，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

业内人士普遍认为，这是国家对土地端供给侧的深度改革，未来重点城市将会陆续跟进集中供地政策，保证房地产市场的平稳发展。

“本次政策暂时仅涉及2021年出让的土地，范围覆盖热点22城，预计后续政策将依赖于政府对政策效果以及市场反应的全面评估。”中指研究院的一位分析师表示。

“房地产调控是系统工程，从‘三道红线’控制企业的负债，再到此次土地集中供应政策对房企资金提出更高的要求，说明调控需要几方同时发力，政策落实后对于房企来说是一个考验。”一家总部在北京的房企高层告诉财联社记者。

土地出让改革或将涉及22城

在上述网传的文件中，涉及的22个重点城市分别为北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。

目前，除青岛已经出台通知外，一份天津市自然资源和规划局的《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》流出，通知指出，为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。

此外，郑州市自然资源和规划局也发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》：自2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

郑州的这一举动，被外界看作为土地集中出让政策提前做准备。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“供地两集中”是土地供给端长效机制的重点内容。目前，金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度，调控端建立了一城一策，土地端也要建立，这对于未来管控房价的意义重大。

“试点22个城市均为传统意义上的一二线城市，普遍土地出让规模较大，不过以往土地市场的确存在土地出让节奏较为分散的现象。”华西证券分析师樊信江表示。

根据中指院统计，22座重点城市2020年全年共出让土地3916宗，其中Q1、Q2、Q3、Q4分别出让557、1220、952、1187宗。住宅用地出让宗数最多月份为12月，占全年供地宗数的15%；最少月份则为1月份，占全年供地宗数的4%。

李宇嘉认为，现在土地的供给端改革，可以倒逼地方政府编制好供地计划、供地的批次、时间、规模。而且，可以根据市场热度决定供地计划的调整。

“对于土地市场来说，集中供地政策可以稳定土地交易市场，由于集中供地新政导致房企对于全部热点城市的土地市场覆盖能力有所削弱，也可以减少热门土地被‘哄抢’的局面；此外集中供地会带来商品房集中上市的局面，从而带来商品房供给冲击，进而压降房价。因此集中供地政策有利于稳定地价、房价，符合‘三稳’要求。”樊信江说。

中指院的研究报告指出，预计各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比，对地方政府形成有效约束，引导土地市场合理运行。同时，单次大批量的土地供应，也对政府的管理能力提出了更高要求。

“由于22座城市地价均较高，当地财政收入对于卖地收入的依赖度普遍相对较大，目前仍需观察后续供地细则，相应供地节奏及计划。”樊信江认为。

58安居客房产研究院分院院长张波也告诉记者，由于可能涉及到的城市都是市场当下的热点城市，这一政策一旦落地，对于土地供应节奏的要求也会同步提升，如何控制好分批次的土地供应，让市场能有效消化又不导致流拍率上升，是未来面临的一个难题。

对房企短期资金形成考验

业内人士普遍认为，土地市场的改革将对开发商的资金带来更大的考验。

如果按照2020年的供地情况，杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。

“如果每个城市只在几个时间点上推地，房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地，对于中小房企来说压力明显偏大，甚至大型品牌房企如果想获得多个地块也面临着不小挑战，联合拿地共同开发的情况将可能进一步增多。”张波告诉记者。

在上述传出的自然资源部文件中指出，住宅用地的调控对于大型房企，短期内筹融资难度加大，不能同时参与多块土地竞争，不能再利用资金和信息优势通吃市场，垄断资源。对于中小房企，能有更多选择的余地，可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。

“集中供地让企业更好地把握预期，合理安排资金，这只是获得土地的一个渠道。不包括勾地、城市更新。”一家TOP20的房企副总裁对财联社记者表示。

樊信江认为，对于房企来说，集中供地新政对房企在关键时点的融资能力、营运能力、投资能力等方面提出了新的要求，中小房企在热点城市的生存空间被进一步压缩，三四线城市可能再度成为中小房企青睐的对象，而大中城市房企集中度或将进一步提升。

上述北京房企高层告诉记者，针对政策目前企业已经开始做应对措施，未来将会更加聚焦一些重点城市，进入城市会更加集中，也会更加关注22个城市之外的投资机会。

事实上，去年“三道红线”融资新规试点以来，行业进入降负债、降杠杆的阶段，销售回款成为企业“回血”重要来源。

“若集中供地政策实施，对企业营销端也将带来深刻变化，以往的销售节奏与营销节点也需要重新铺排，以面对集中的拿地资金需求。”上述中指院分析师指出。

“一旦实行次数限制、集中出让的招拍挂规则，将增加土地市场透明度，更有利于形成市场有序、稳定的竞争格局，减少地王出现的频次，稳定优秀企业的盈利水平，推进优胜劣汰。从制度上来说，土地市场的改革可以是行业供给侧改革的最后一块拼图。”中信证券分析师陈聪表示。