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江宁23万的“公寓”能买吗？劝你慎重！
南京绿地理解城公寓
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总价23万起就能在江宁正方新城买套现房“公寓”？还能做到0首付？
01
至于能不能买？首先请回答我：你能不能接受商办性质的房子？
据南京网上房地产信息显示，绿地理想城商业组团中只有2号楼是酒店式公寓，置业顾问说已经卖完。目前在售的1号楼和3号楼分别是办公、商业/办公性质，不是你所认为的公寓！南京绿地理解城公寓售楼处LINE：400-000-0460转5888 📱【开发商电话】
截图来自南京网上房地产
顺便说下1号楼和3号楼的“历史”吧！
这两栋楼并非大姑娘上轿头一回面市。早在2017年就开始卖了，曾经还因为“公寓变办公”引发了大批业主维权。在相关部门的协调下，只能同意业主退房。
截图自社交平台
时隔6年，那批被退回来的房子连同没卖掉的房子又重新拿出来卖了。据南京网上房地产数据显示，截至目前未售房源还有1364套。
截图自南京网上房地产
虽然商办和酒店式公寓都是40年产权，但是它们房屋用途完全不同。商办产品无法改民用水电，这是次要的，最重要的是南京明文禁止“商改住”。
如果你买房目的为了自住或想以居住房形式出租，我劝你不要买。因为一旦被查，会受到处罚。
来看相关文件：
2017年，南京出台《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，其中明确：商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。
南小寓也咨询过南京市规划局江宁分局的工作人员，对方表示只要是商业用途的房子就不可做隔断改变内部结构，更不可以作为居住房使用。一旦违规被举报，后期将由业主自行承担责任。
再聪明的买房人也不一定玩得过开发商，因为开发商知道怎么避责。
南小寓和置业顾问交流了一番，对方并没有否认现在卖得是商办产品，而且在实体楼里，面对一套居住风装修房，置业顾问从容地解释这是业主的房子，并非样板间。
1号楼居住风装修
置业顾问说，隔壁的纯毛坯房才是交付标准展示间。南小寓看到套内没有做隔断，也没有设置卫生间和厨房等功能间。颇具艺术的话术和做法没有违背“禁止商改住”的规定。
可是买房人呢？一旦拿到房迫不及待改造一番，擅自改变了房屋结构和实际用途，那就妥妥属于个人违规。与开发商无关，得自行承担责任。被官方查到，处罚是躲不过的。
02
花钱买房还附赠一份“风险”，这个糟心交易你真的愿意吗？
很多人心动这个项目，无外乎是价格嘛！以现在的价格真的算捡大漏吗？
项目沙盘图
项目商业组团1号楼卖的是层高约3.1米的办公产品，建面约25、30、36㎡，总价约23万起，单价9200元/㎡起。
3号楼卖的是层高约4.8米的商业/办公产品，建面约35、37、47㎡，总价约43万起，单价约1.23万/㎡起。
相比2017年建面约25㎡最低35万、单价1.4万/㎡来说，确实大跳水了。
项目实景
但是着眼于当下行情，南小寓觉得这只能算合理价，并没有多便宜，不算漏。
同样远郊的江宁滨江，一套30㎡的精装酒店式公寓优惠下来也就22万起，单价7300元/㎡起。
就算正方新城位置就算位置优越一些，卖9200元/㎡起，多卖了2000元/㎡，有啥便宜的？况且还只是个商办产品？
再来说4.8米层高的，最小35㎡，43万起，都超1.2万/㎡了。相仿的预算都能淘到主城地铁口的精装酒店式公寓了。或者聚焦主城二手公寓市场，更是能选挑出一大把。
所以，要认清行情，多对比，多算账，不要被中介和开发商饥饿营销话术弄晕了头脑。
对了，开头时提到中介所说的0首付的信息，南小寓也问了置业顾问，对方说做不到，最低还是5成首付。
03
南小寓一直强调商业类房产，正确的购置逻辑是挑地段+挑产品，尤其地段价值是要放在第一位的，而现在更多人却只关注价格，无视其它，这并不是理性做法。
正方新城虽然是个产业区，已经有了一些企业入驻，但是这里的硬伤也明显，就是配套始终起不来。5年前啥样，现在还啥样。
唯一说得上嘴的配套就是地铁S1号线正方中路站，但是绿地理想城又不算地铁旁，走到地铁站需要1公里。
虽然坐4站就能到达南京南站，可都是大站，加上步行时间算起来得有45分钟。
截图自百度地图
区域内周边没有购物中心，绿地理想城业主只能依赖于楼下底商，零星的小吃店、超市等，还有好多商铺是空置状态。
项目北侧忙碌的正方中路，不断呼啸而过的各类机动车以及南侧一直荒着的空地，项目显得很孤立，白天完全感受不到人气。
正方新城实景
地段不成熟+配套不完善+毛坯商办，价格也算不上漏！如果你想买套真正的酒店式公寓，现在市场上又不是一房难求，反而是有大把挑选空间，而且主城特价公寓也随处可见。何不多看多比，优选高性价比产品呢？
END
如果你在置业公寓的途中遇到难题，或者想了解更多有关公寓的资讯，扫码添加南小寓微信，并备注“公寓”，南小寓会把你拉入南京公寓置业交流群，和专业人士、公寓业主一起探讨与公寓相关的问题，群内不定期还有各项福利发送哦！
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