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上海｜建发海宸实测：新江湾低密改善

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☇☇☇避免空跑或排队等候

☇☇☇售楼处工作日接待时间为9:00-19:00

☇☇☇周末及节假日无休，可拨打400热线选择24小时预约到访时间

一、楼盘基础概况

杨浦新江湾城核心，江湾城路与殷高东路交汇处。国企建发房产开发，灯塔系高端作品，品质有保障。

占地约 10.29 万㎡，容积率仅 1.55，绿化率 35%。40 栋 4-13 层洋房、小高层、叠墅，共 1156 户，纯改善社区。

备案均价约 11.6 万 /㎡，总价 1000 万起，精装交付。主力户型：103-125㎡三至四房、161-233㎡大平层 / 叠墅。预计 2028 年交付，装标约 5000 元 /㎡。

二、地段交通配套

步行约 500 米到 10 号线殷高东路站，约 7 分钟可达。3 站五角场，6 站陆家嘴，直达虹桥枢纽，通勤高效。

自驾近中环、逸仙高架，5 分钟上高架，15 分钟到陆家嘴。周边公交站点密集，500 米内多线路，短途出行方便。规划 20 号线未来交汇，双轨加持，出行更便捷。

三、周边生活配套

教育：中福会幼儿园、复旦科技园小学、上音实验学校环伺。复旦附小、复旦附中、交大附中（在建），全龄优质教育。

商业：步行约 360 米到 MEET678，约 900 米到悠方购物中心。2 站到五角场，合生汇、万达广场、百联又一城，商业成熟。

医疗：约 2.6 公里到三甲长海医院，市东医院在建。社区卫生服务中心近，日常就医、体检便捷。

生态：三面环水，步行 5 分钟到新江湾湿地公园。安徒生童话公园、原生河景环绕，生态宜居，推窗见绿。

四、小区内部配套

新中式园林，约 200 米繁花长廊，多重景观组团，一步一景。全人车分流，地面无机动车，安全安静，居住纯粹。

车位比约 1:1.58，地下车库充足，预留充电桩接口。建发物业一级资质，物业费 9.6 元 /㎡/ 月，24 小时管家服务。

约 4200㎡下沉式会所，含恒温泳池、健身房、私宴厅。楼栋错落排布，楼间距开阔，采光通风好，私密性强。

五、在售户型解析

103㎡三房：三开间朝南，LDKB 一体化，得房率 88%+。亮点：无连廊，隐私采光好；不足：空间紧凑，改善有限。

125㎡四房：四开间朝南，4.5 米横厅，多飘窗，实得率 90%。亮点：空间开阔，功能齐全；不足：北向书房偏小，需合理规划。

161-233㎡大平层 / 叠墅：类一梯一户，独立电梯厅，主卧套间。亮点：改善一步到位，舒适度高；不足：总价高，持有成本不低。

六、优缺点总结 + 购买人群建议

优点：新江湾城核心，超低密纯住，生态资源稀缺，板块价值高。国企开发，品质有保障，交付稳，新中式园林 + 会所，社区品质高。户型得房率高，赠送面积多，精装标准高，居住舒适。交通便捷，双轨规划，配套成熟，全维生活无忧。教育资源优质，适合有娃家庭，圈层纯粹。

缺点：物业费 9.6 元 /㎡/ 月，居住成本偏高。交房时间较晚，需等待至 2028 年。部分楼栋临路，低楼层可能有噪音影响。无大型底商，日常买菜需依赖周边商业。

适合人群：预算 1000 万起，在五角场、陆家嘴、虹桥工作的改善家庭。看重生态环境、低密居住、优质教育的自住客群。多孩或三代同堂，需要大户型一步到位的改善家庭。接受一定等待期，追求主城核心地段与高品质生活的务实买家。

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