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杭州下半年的高端改善如何选？真实自住角度避坑要考虑哪些核心要素？

眼见着高端豪宅的大战一触即发，很多顶豪购房者开始了艰难的抉择，谁都不想错过这场盛宴，也不想成为被收割的高级韭菜。

1、顶配产品需要地段支撑

真正的一流地段，武林核心、申花核心、滨江沿江、奥体沿江、西湖、西溪，综合城市配套和自然景观兼备的的地段，是为顶配产品保驾护航的重要因素，一律打着顶级产品旗号的项目，如果没有一流地段的加持，其未来增值空间和实际居住体验上，都会有一些不可控因素。

水电新村最新放风价到了13万以上，这个价格预计是杭州新房市场的天花板了，他们也将代表改善的第一梯队，这是钱塘江江景被顶豪青睐后的市场反馈。

“改善不过武林”的旧习之下，大家咏印明庐几乎是集合了运河景观、核心地段、产品力的唯一之选了，项目还有8套300/380方顶跃，这基本是本塘杭州人的“终极梦想”居所了。

中海的海潮TOD,也规划了3幢叠排，贴沙河、清泰街、西湖大道，这些周边的地名也定义了项目的绝版资源。

2、二流地段拒绝虚高产品溢价

比一流地段稍逊一筹的二流地段，往往是改善客户退而求其次的选择，钱二、世纪城、运河新城、未科、市北西等板块都是“备选”，这板块匹配的产品往往都用极致的产品力试图将更多高净值客户收入囊中，如今也是“最卷”的板块之一，有些项目在产品力上添加的溢价过高，也成为高净值客户弃选的壁垒，切记盲目跟风，多看多比较是王道。

3、科技住宅即将成为标配

运河新城的拱宸金茂府，是科技住宅，因为这个系统已被大量高端客户盯上。

传闻10月要开盘的鸽盘“英蓝岫町华庭”，就是科技住宅，而且是单套系统，从能耗、后续维护保养层面更具优势，项目极简的调性、艺术奢宅的标签，也将项目核心卖点拉到了极致。

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图：英蓝住宅部分实景

这次华润也在元起观潮府的叠墅产品上，采用了“分户式”六恒科技系统，每户家庭可独立调节控制。

与此同时，绿城集团内部已经完成科技住宅产品研发，据说下半年也将陆续落地，未来也将全面铺开。

4、商业大平层考虑极致性价比

今年掀起的800方商业大平层，是作为对于尺度要求极高的客户需求的终极回应，运河新城湾流800的热销，就是这部分客户的最典型画像，按照2万+的单价，相当于略高于写字楼的价格购入，从安全系数来说比早些年的商业大平层高多了。

滨江、兴耀最近在奥体推出的星河800，基本也是这个套路，高奢产品力+城市江景视野+超高性价比，势必也是对滨江、萧山顶级改善的回应，当然外立面升级的住宅部分，也是欢欣鼓舞，超平层必将提升整个盘的整体配套、气质和圈层。3000万的极致产品力，对比奥映鸣翠、水电新村，都不会逊色，但是多出了一半面积，这本身就是一种取舍。

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图：星河800整体界面

这类“极致性价比”商业大平层，总体来说不是投资逻辑，是真正的自用逻辑，可入。如果当下还在用限价时代的产品逻辑和定价逻辑的商业大平层，需要慎入。

5、低密能选，还是得看纯低密

我们此前曾经梳理了下半年可售的低密产品，共计45个，3000多套房源，其中纯低密产品25个，但是真正值得购买和关注也就10余个。他们往往兼具了地段、产品力、稀缺性等要素，当然更重要的是作为第一居所的低密应有的纯粹居住体验和配套，比如西子御园、御境映庐、招商岱天青岳里、和家园玺园、越秀运河项目、滨江鸣湖里等。

按照以上原则，我们梳理了21个项目，他们都具有一定的不可复制性和稀缺价值。

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