一张图,曝光了宿迁房企们光鲜背后的另一面

买房无非在于自住或者投资，这张图一看便知道是一份中介的挂牌房源信息表。表里的主要楼盘，就是已经被炒翻的宿迁那些“神盘”。

▲宿迁部分小区二手房挂牌价主要是最近几年宿迁新开的楼盘，如华鸿十里春风、万科未来之光、新城悦隽、朗诗蔚蓝雅苑等大火楼盘如果你把它当成一张普通的图，它就是一张普通得不能再普通的图。可在狐小仙看来，虽然它不够全面，但它曝光了很多很多的问题，也藏着很多很多的学问。如果读懂了它，你对楼市、房企和买房的认知，就能再上一个段位了。

溢价力首看地段，再是产品及物业少有单价破2万的房子，你发现了吗？没错，是金鹰国际花园。

▲金鹰就是贵一点

充分体现出地段价值的重要性，买到即是赚到！

在配套、学区、品牌大差不差的情况下，地段成为购房的黄金准则。

剩下的就是比产品和物业。谁的产品口碑更好，谁的物业服务更牛，谁就更有产品溢价能力。

横盘的年头里，还能比别人卖得贵，又卖得好的，那就是产品及物业溢价能力的体现。

在宿迁，朗诗、恒大就是产品及物业溢价力的代表房企。回头再看这张表，同是苏州外国语学校的学区，朗诗的产品溢价是最强的，其次是恒大。

买房启示：产品无溢价的楼盘，买房时可能和周边项目价格差不多，再转手时，可能会差很多。

别忽略流通性，紧凑小户更吃香

同样是朗诗蔚蓝雅苑，80㎡的户型，比124㎡户型单价贵了1206元/㎡。尽管，124㎡户型还是高层，楼层还更好。再看金鹰国际花园。93㎡的户型，足足比123㎡的户型贵了4154元/㎡。

▲越小户型单价越贵华鸿十里春风和恒大翡翠华庭的2套房，也反映出了同样的特点。买房启示：没有流通性的房子，就是一堆钢筋水泥。买一套房子（非终极改善房），很少有人会住一辈子，必须考虑流通性。比如，未来谁来买？有多少人会买？你的竞品多不多？通常情况下，好的学区房，又是偏刚需、刚改的小区，越小户型，越有溢价优势（高端稀缺项目除外）。

比学校，苏州外国语还是强于

南师附中宿迁分校城北路校区

先说明，这里指小学。如上表，里面出现了4个学区。排名前列个是南师附中宿迁分校城北路校区，第二个是苏州外国语学校，第三个是金鸡湖路小学，第四个是古城实小。其中，金鹰国际花园地段特殊，不具代表性。另外3个学校，无论是较高价比较，还是平均价比较，苏州外国语学校高于南师附中宿迁分校城北路校区并超赶金鸡湖路小学。

▲不同学区的比较要是加上旭辉通银宸悦府及碧桂园的天玺阁（新建），苏州外国语学校优势就会更明显。买房启示：学区是分三六九等的。更好的学区，才有更好的溢价。

精并不比毛金贵表中15套房源，只有3套是毛坯，其他都是精装房。

既有毛坯又有精装的新城悦隽，124㎡的精装房单价，并不比113㎡的高多少。

▲毛坯房，并没有比多花10几万装修的精装房便宜多少请你记住，在二手市场里，精装房基本不会比毛坯房具有明显的价格优势。除非你的精装房很新，很豪。毕竟，人们都是喜新厌旧的。太旧的精装，反倒不如毛坯房人缘好。买房启示：如果你买房是以投资为主要目的，选毛坯更好。一则，买房时成本更低；二则，卖房时也不比精装房少卖钱。当然，如果是长期持有，精装也有自己的优势。比如，起码比毛坯房多了一份稳定的租金收益。至于自住为主的购房者，就看个人喜好了。工作比较忙，怕噪音干扰，对个性化不追逐的，买精装房也是不错的。毕竟，买了毛坯房，你总要装修的。这年头，100㎡的房子，想装出点样子，没个15万是下不来的。

二手房市场不温不火的最后一点，通过这张图，狐小仙看到了二手房市场基本与新房持平。

宿城区目前房价均价在13087元/㎡，如今挂牌的15套房源，大多以市场价位为标准，与新房相比二手房的优势在于，就是现房。

在价格上并不能取胜新房，放盘多，成交少；成交周期拉长——已经成为二手房市场的主要特征。

买房启示：市场瓶颈期，既不适合卖也不适合买。如果资金允许，可以再抗一抗，待市场好转时再挂出。

一张图不能代表全部，但一定能说明很多问题，在此狐小仙可以给粉丝们一些参考，多些认知，少走弯路买到好房！