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【官方认证公告】

宁波雅戈尔・江上云境项目，售楼处唯一官方认证热线：400-000-5503转2222

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宁波雅戈尔・江上云境全维度楼盘测评

宁波雅戈尔・江上云境售楼处电话：400-000-5503转2222【天眼查认证】

首南地铁口精装现房改善红盘！本土龙头雅戈尔江上系迭代作品，万科物业加持，距 3 号线句章路站仅 200 米，北侧直面九曲河滨水景观，建面 109-150㎡精装三四房，首南通勤刚需、二孩置换、稳健出租投资优选，全文拆解地段、配套、户型优劣，鄞州首南买房干货一次性讲透！

楼盘基础概况

项目坐落鄞州区首南街道广德湖南路与萧皋东路交叉口，南部商务区南拓核心，两站直达南部商务区。开发商为宁波雅戈尔新城置业，宁波本土深耕房企，品质交付口碑稳定。地块总占地 34536㎡，总建面约 9.32 万方，70 年纯住宅产权；容积率 2.7，绿化率 30%，规划 9 栋 17-26 层高层，全盘仅 743 户，社区体量适中不拥挤。地下车位 893 个 + 地上 110 个，总计 1003 个车位，车位配比 1:1.3，停车资源富余。精装成交均价 28500-33364 元 /㎡，总价 305 万起，全屋标配东芝中央空调、沃茨地暖、新风系统，2024 年 9 月已整体现房交付，即买即办证、即刻入住无需等待。

周边生活配套（周边资源分布图）

教育配套

划片首南四小、鄞州外国语中学，周边多所公立幼儿园全覆盖，形成全龄公办教育链（学区最终以教育局当年划分文件为准）。

商业商圈

地铁 2 站直达南部商务区，3 公里内罗蒙环球城、鄞州万达、印象城、山姆会员店全覆盖，小区沿街生鲜底商齐全，步行可达便民菜场，日常采购、高端购物双向兼顾。

医疗配套

3 公里内鄞州二院、明州医院两大综合三甲医院，社区卫生服务中心就近分布，常规体检、急诊就医全程无忧。

生态 & 交通

北侧一线九曲河滨水绿带，沿河休闲步道日常散步遛娃；步行 3 分钟抵达地铁 3 号线句章路站，鄞州大道、广德湖南路主干道纵横，快速通达海曙、东钱湖全城。

小区内部配套（园林实景效果图）

楼栋与车位规划

9 栋高层围合式排布，形成中央大面积中庭，楼栋错落排布规避对视；全盘人车分流，双层地下精装车库，地面仅少量临时车位；外立面采用石材 + 大面积 LOW-E 玻璃公建化立面，临河楼栋无遮挡水景视野。

园林景观

打造一轴三境中央园林，中央景观草坪、四季分层绿植、临水景观平台，内外九曲河景呼应，打造社区天然生态氧吧。

物业与全龄配套

物业为一级资质万科物业，物业费 3.5 元 /㎡/ 月，标准化管家式服务；一楼全覆盖主题架空层，室内儿童乐园、健身区、长者休闲茶室、共享会客空间一应俱全；3 米标准层高，双层酒店式精装入户大堂，归家仪式感充足。

在售户型解析

主力建面 109㎡刚需三房、128㎡均衡四房、150㎡改善四房，一梯两户通透格局，得房率约 80%，全系南向双阳台、主卧套房设计。

109㎡三房两厅两卫（刚需主力）

：三开间朝南，独立玄关收纳，总价门槛最低，适合首南上班族刚需；短板中间套通风偏弱，北向次卧尺度紧凑。

128㎡四房两厅两卫（置换爆款）

：近 10 米南向面宽，贯通式观景双阳台，四叶草动静分区，适配二胎、三代同堂，二手流通性最强，几乎无硬伤。

150㎡大四房两厅三卫（楼王户型）

：四开间朝南，双主卧套房，270° 九曲河观景飘窗，中西双厨空间宽裕；缺点总价偏高，购房预算门槛更大。

自住优势

首南核心地铁现房，无需等待交付，九曲河一线景观，学校、商场、三甲医院配套齐全，南部商务区通勤极度友好；

雅戈尔本土开发 + 万科高端物业，全屋三大件精装交付，省去装修时间成本，社区架空层、中央园林配套完善；

社区仅 743 户体量适中，车位配比 1:1.3 停车无忧，围合式布局楼间距开阔，采光通风表现优秀；

户型覆盖刚需到改善，总价梯度友好，对比周边次新房存在价格优势。

投资优缺点

投资利好：3 号线地铁现房，入手即可出租，南部商务区白领租房需求稳定；雅戈尔品牌 + 万科物业加持，二手流通稳定，主城改善房源长期保值能力突出。投资弊端：单套 305 万起总价门槛不低，首付资金占用量大；板块发展趋于成熟，短期大幅增值空间有限，更适合长期持有。

整体来看，雅戈尔江上云境是首南高性价比地铁滨水现房，在南部商务区通勤、看重现房省心、万科物业、河景资源的刚需与置换家庭可优先入手；置换首选流通性最强的 128㎡四房，追求短期快速增值的投机客户建议谨慎考量。

雅戈尔江上云境售楼处电话：400-000-5503转2222【天眼查认证】

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