绿城·西子御园(中式别墅) - 百度百科
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凤山路129号，这个听起来平平无奇的地名，对应着一座巨大的门头。
罗汉松、叠水、斜坡，气宇轩昂的门厅，俨然有种高级酒店大堂的既视感。高高的白墙外红枫竹影，墙内亭台楼阁；只是大门紧闭，除了这个门牌号之外找不到任何文字。
☝御园实景图丨摄影：周羚
门开了一条缝，一位气质不错的保洁阿姨迈了出来。问：「这里是酒店吗？」阿姨含笑否认，不是哦，是住宅。
应该有人已经猜到了，这就是沉寂了十年的西子·杭州御园。它已经建成，成为「皇城根下」风景的一部分，只是至今都还未曾卖过。
很多人都在关心这个问题：御园什么时候开始销售？
御园没有售楼处，房源和销售信息零碎且片面，「整盘总共只有49套，全都是中式合院，建筑面积约400方，容积率1.01」，公开释放的信息，这些就是全部了。
可不能小看这49套房子能掀起的风浪，它从出场开始，全是「高光顶配」——2009年由西子拿下的「杭州地王」，楼面价24295元/㎡，溢价率更是高达225%。
因为它往西穿过中河高架，不到400米就是一千年前就已成为杭州超级地标的南宋皇城遗址。能跟皇城挨得这么近的新楼盘，后无来者了。
有「皇城根下」这个标签，才有高溢价和高预期，西子的老搭档绿城当时也全程参与规划，第一次规划的「法式官邸」效果图，现在仍然找得到；但也正因为「皇城根下」，要开发还是要保护，围绕着御园的争议，持续了将近10年。
当时规划公布后不久就停工了，然后是漫长的争议与蛰伏，直到2016年因为重新开工才又进入大众视线。但人们越是关注，它越是低调到了尘埃里。
所以之后能知道的信息，就只有绿城退股，西子独立操盘，规划也由原先的法式排屋变成了中式合院。甚至现在翻遍全网，也找不到它的一张新户型图和效果图。
倒不是开发商不想好好销售，也不是想着要慢慢卖，而是一个更现实的问题没法解决——它应该卖什么价格呢？
御园想卖多少钱？它从未公开放风过对于价格的期待，只有门口的保安小哥会给出一些模棱两可的回答：「我听说要卖20万一个平方，具体还没有确定」。
在杭州，「限价不可动摇」仍是当下的一句真理。目前杭州市场上已经批出的最高单价，即便是排屋别墅，也没迈过10W/㎡。
均价10W/㎡，御园能满足于这个价格吗？肯定不能给富人省钱，更何况还要算上因为十年的耽搁、股东更迭规划更改而多付出的高昂成本。
如今它已经建成但迟迟不领证，就已经表达了自己的意愿。
☝御园实景图丨摄影：周羚
那么杭州的最高限价会因为御园而网开一面吗？显然，「传说级楼盘」+「突破限价」等于一颗深水炸弹，不引爆它才是明智的。
这就陷入了难解的僵局——开发商只能等拿到预期价格再去领证。
等多久？如果御园的心理价位是20W/㎡，来做一个极端情况下的推演：以10W/㎡为基准，假设御园所在的区域每年房价都可以有5%的上涨额度，也至少得等15年，而且这已经是最乐观的情况了。
感觉，御园想要拿到自己的心理价位，是一件要用「有生之年」去期待的事情。
不过要是好奇心重的人，现在绕到御园的西侧小路上，能清楚地看见有一幢屋子的二楼亮着灯，一楼有卷帘，隐隐有人活动的痕迹——听闻是借用了这间屋子作为临时办公场所。
这么漂亮的房子这么好的地段如果只能作为公司临时的办公场地，无论对开发商还是购房者而言，都有点可惜啊。
要怎么解决这个僵局，让想要拥有的人「买到」御园？办法似乎只有一个——就当这是开发商「自持」的房子，双方签下长期租赁合同。
如果是长期租赁合同，它的价格就不需要受到限价的管控。想买御园的「购房者」就可以跟开发商签约，比如，以20W/㎡的单价购买房子的长期使用权。
当然，合同是租赁合同，价格可以是实打实的房价。签约之后，装修入住就是一件合规的事情了。
只是对于购房者来说，会有一个风险问题，就是没有不动产证呀。
不过有没有不动产证与能不能住之间没有必然的关系，即便是正常购买的商品房，只要不去交契税，同样也没法拥有不动产证。但会因为你没办证，而不让你住吗？肯定不妨碍。
对开发商来说，这是个无奈之举，「没办法的办法」。在回避限价的同时如果想要回笼资金，只能如此操作。
对于能接受暂时不办证只签租赁合同的「业主」来说，倒是可以早入住早享受。至于什么时候能办证，是不是可以足够信任开发商，就看「皇城根下」的合院，诱惑具体有多大。
或者，就当长期持有一只蓝筹股吧。再等15年，或许更久之后，等御园可以光明正大地领出20W/㎡的预售证时，可以再把他们之间的长期租赁合同，转为真正的购房合同。
听说有不少富人，还是挺心动的。
这可能是打破限价僵局的唯一办法，只是御园会不会真的这么操作，我们也不知道。
☝御园实景图丨摄影：周羚
秋天的御园，挺美的。
纯粹的中式合院，杭州市中心目前只有两座，一座是拱宸桥畔的江南里，一座是凤山门的杭州御园。秋日暖阳下，梧桐、红枫、白墙黑瓦围绕着的御园，仿佛真的让人穿越回南宋，一眼千年。
只不过这么美的御园，等了这么多年依然价格成迷而无法正常销售。
像御园这样，没有事先被限制房价的楼盘，最终也只能纳入限价的轨道。这是一条常规路线。
但不给富人省钱，其实可以是另一种选择。
为美的事物多付出一些代价，是人之常情。
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