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各大房企不断创新，利用对封闭阳台等的计容规则变化，挖掘和提升户型产品的功能潜力。
最近，很多购房者都在津津乐道江南科技城，保亿国丰·君潮润府的户型设计。堪称杭州史上最「大」的139㎡户型出现了！
△君潮润府139㎡户型示意图
君潮润府的139㎡户型设计成了四房三卫的双套房，得房率将近97%。
139㎡设计成四房三卫，并非没有先例。
但要么是得房率高的洋房，比如浦沿板块的咏滨名邸、良渚板块的萃栖云庐，前者是7-10F的洋房，后者是纯7层建筑，因为容积率低，又是一梯两户，所以才能打造出舒适的139㎡四房三卫。
如果同样的设计，换成高层，舒适度就要打个折扣了。比如奥体的嘉品和君品也都有139方的四房三卫。
但不论嘉品，还是君品，北向房间尺度都很狭小。毕竟，面积不变的情况下，满足了数量，势必要牺牲尺度。
这也是为什么高层的四房三卫若要保证足够的舒适度，需要放大到160㎡以上。
所以保亿国丰·君潮润府的139㎡户型，不仅做了四房三卫，而且大部分空间使用率都接近100%，是怎么做到的呢？
君潮润府的整体容积率只有1.7，再加上计容新规中的风雨连廊也不纳入容积率，因此这个项目的公摊面积也变得更少，得房率较同类产品有一定的优势。
首先，从户型图我们可以直观看出，阳台被纳入了室内，变成客厅的一部分。但它又不是简单的包阳台，传统的包阳台和客厅之间是有门的，但这里没有，是直接融入。加上南向面宽6.8米，所以餐客厅的空间尺度真的很阔绰。
其次，电梯厅旁边的设备平台虽是朝北的，但因为属于赠送面积，大概有7㎡，所以也格外香，且交付的时候开发商就会给做好。
再来看电梯前厅，这部分是计一半面积。由于该户型是类一梯一户的设计，所以等同于业主的私家面积，届时小孩子的各种玩具、自行车、还有鞋柜等收纳品等都可以放置在这里。
餐客厅部分，也有亮点。岛台双向面向客餐厅和厨房，延展了空间层次。客餐厅、中岛形成了小的洄游空间，还可以连接北侧的书房、北阳台、私家电梯厅，形成一个可以植入更多生活场景的大洄游动线空间，视野开阔。
杭州住宅新规实施以来，带来的最大冲击，是楼市的产品迭代被划分出一条非常清晰的分界线，新房产品力越来越强，表现在园区地面抬升、架空停车场、全封闭式阳台等等。
市场上很多的刚需、刚改新盘，基本也都会封闭阳台，按照计算容积率一半的阳台面积不得超过套内面积7%的规定，这类楼盘的得房率将提高3%左右。
比如金沙湖板块的绿城湖映金沙，滨江在未科南的时舟里，建杭招商滨江绿城四家在勾庄联合打造的和萃揽悦园，滨江兴耀在下沙西地铁口的沐兰台都是计容新规后的新项目，也都封包了阳台。
我们把它们共同的139㎡户型拿来对比一下，发现其得房率接近，都在85-86%左右。
金沙湖板块的绿城湖映金沙，赠送面积9.7㎡，实得面积119㎡，得房率86%。
滨江未科南项目时舟里，赠送面积8.6㎡，实得面积119㎡，得房率86%。
建杭招商滨江绿城勾庄项目和萃揽悦园，赠送面积10.45㎡，实得面积120㎡，得房率86%。
滨江兴耀下沙西项目沐兰台，赠送面积10.6㎡，实得面积118㎡，得房率85%。
虽然都是计容新规后的新项目，也都封包了阳台，但139㎡户型得房率远不及保亿国丰的君潮润府项目，这几个项目基本还是去年我们曾经写过的139㎡户型的设计理念，三开间朝南、双阳台加持；或者「四开间」朝南的设计模式。
去年4月份，我们曾写过文章，提到杭州楼市出现了「最好的110㎡和139㎡」（点击回顾）。
在那之前，传统的139㎡四房两卫户型，通常是两房或三房朝南的边厅户型，比如世纪城板块的嘉品，就是两房朝南、两房朝北，餐客厅一体带的是飘窗，所以只有一个阳台。
而到了2024年上半年，最新的139㎡户型通常是三开间朝南、双阳台加持，包括南向的生活阳台和侧方的赏景阳台。
比如兴耀位于铁路北板块的玉珊瑚，139㎡也是三房朝南的升级之作，双阳台设计，既保护了隐私性，同时采光赏景也都能兼顾到。
△ 玉珊瑚139方户型示意图
到了去年下半年，139㎡又有了新的迭代，当时我们提到，多个新房项目亮相的139㎡户型，都不约而同的升级到了「四开间」、甚至「五开间」朝南，直接有了大平层的居住感，新房市场迎来了更好的139㎡户型。（点击回顾：对不起，半年前我们极力推荐的139㎡户型，又落伍了！）
比如「建发五子」，云城之上的139㎡户型，5开间朝南，3个南向卧室都带有飘窗，还有采光充足的大横厅，南北双阳台，合理地避免了晾晒时有客人进来的尴尬。
△ 云城之上139㎡户型示意图
还有云涌之江、云栖上宸等都有类似的139㎡户型。
半年后的今天，139㎡户型又有了创新，君潮润府带来了堪称杭州史上最「大」的139㎡户型，杭州「神户型」再次卷土重来。
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