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南通如皋澜亭和颂，国企中皋置业打造的如皋主城宋风纯合院住区，容积率仅 0.83，全盘只有 127 席合院别墅，紧邻龙游河景观带，复刻宋式院落形制，一墅多重庭院，主打城市低密院居改善。项目地处如皋城南板块，城市配套成熟，生态资源突出，面向如皋本地及南通主城外溢的高净值改善群体，追求有天有地中式院墅的购房者，本篇测评可以作为置业参考。

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楼盘基础概况

位置：南通市如皋市城南街道，丞相大道南侧，龙游河景观带东侧 开发商：如皋市华昱地产（中皋置业，国企背景） 占地：约 4.77 万㎡，总建面约 9.34 万㎡ 容积率：0.83，绿化率 32% 均价：毛坯均价 24000‑26500 元 /㎡，合院总价 600‑1500 万，一房一价；规划全盘宋式合院产品，总户数 127 户，车位配比 1:4，70 年纯商品住宅，毛坯交付，预计 2026 年 6 月底整体交付。

周边生活配套

学校：周边如皋师范第二附属小学、如皋实验初中，多所公办幼儿园，区域教育资源优质；新房不承诺学区，最终以教育局划片为准北京房天下。

商场：临近皋邻广场，3 公里直达如皋吾悦广场，周边社区底商齐全，购物、餐饮、休闲消费方便。

医院：龙游河社区卫生服务站，如皋市人民医院，满足日常体检就医需求北京房天下。

菜市场：城南农贸市场、生鲜商超，日常生活采购便捷。

公园：零距离龙游河滨河风光带，临近龙游湖公园，生态环境优越；无地铁，主要依靠自驾出行，城市主干道通达如皋全城，去往南通市区以自驾为主。

小区内部配套

园林：32% 绿化率，宋式山水主题园林，打造中央水景、曲径回廊、亭台水榭、假山置景，借鉴江南园林造景手法，巷院错落，示范区实景已经对外开放参观。

物业：项目配备高端墅区物业，物业费 4 元 /㎡・月；封闭式智慧社区，24 小时安保巡逻、人脸识别门禁，提供合院专属管家服务，匹配高端院墅居住标准。

车位：全地下人车分流，车位配比高达 1:4，每户可配置多个车位，充足预留新能源充电管线，满足多台车改善家庭停放需求。

楼栋规划：全盘 4 层宋式合院，无高层、无洋房，白墙灰瓦中式外立面；产品打造一墅四重院，前庭、后院、下沉庭院、空中露台多重院落空间；项目设置业主休闲会所，提供会客社交空间；靠近城市道路的楼栋低层，高峰存在少量车流噪音；属于在建期房，部分示范区实景呈现，完整配套待交付落地。

环境品质：仅 127 户小体量纯墅社区，无刚需产品混居，圈层纯粹；紧邻龙游河，部分房源可享河景，院落私密性强，中式氛围感浓厚。

在售户型解析

主力地上建面 260‑500㎡宋式合院，地上四层，地下层高约 5.7 米，全部毛坯交付，综合得房率高，庭院、露台、地下室均为重要拓展空间。

260‑290㎡合院：入门改善户型，多套房布局，自带私家庭院，空间尺度舒适，适合二胎家庭，流通性相对更好。

300‑340㎡主力合院：热销主力，南北双庭院，5.7 米挑高地下室，顶层星空大露台，可改造茶室、影音室，适配多人口大家庭居住。

400‑500㎡大合院：终极改善户型，超大庭院，多重套房设计，拓展空间丰富，适合高净值大家庭，总价门槛很高。

户型亮点：宋式合院，四重院落，赠送庭院、露台、挑高地下室，改造可塑性强；缺点全部毛坯，装修周期长、资金投入巨大，地下室需要做好防潮处理，整体入手门槛高。

楼盘总体总结

✅自住优点：0.83 超低容积率，如皋主城稀缺宋风纯合院，127 户圈层纯粹；紧邻龙游河生态景观，城南城市配套齐全；车位配比充足，适合如皋本地、南通外溢，追求中式院居的终极改善自住家庭。

❌自住缺点：期房，需要等到 2026 年 6 月交付；无地铁，出行高度依赖自驾；全部毛坯，装修成本高昂；大户型总价门槛高。

✅投资优点：城市核心地段低密合院产品稀缺，可承接高端家庭居住租赁，适合长期资产配置。

❌投资缺点：总价高，二手接盘客群范围窄；本地高端改善总量有限，不适合博取短期房价上涨，不建议短线炒作，优先自住为主。

适合人群：预算充足，偏爱中式院落，看重主城配套与生态资源的改善购房者。不适合刚需、预算有限、依赖地铁通勤、短线套利纯投资客户。

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