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慈溪凤起潮鸣

开盘，

我们这一个本地大佬拉着亲戚朋友一口气当天买了2个亿的房子。

娃哥，这回小阳春真来了。

小阳春……

要不是这位朋友提起，我都快忘了这个词了。

刚好三月份的楼市数据也出来了，那就看看今年开年的成色吧。

先说结论：

虽然连续三年年年都喊小阳春，但今年「春意最浓」。

当然前提是：抛开价格，只看成交量。

先说上海，

截止3月底，累计网签突破3万套。

上海上一次出现3字头的单月成交，还是在2021年的3月，上轮周期中的最后狂欢季。那时娃哥还在上海考察，一天之内连续被五家售楼部赶出来：

没房了，你们走吧

。

再说北京，

截止3月底，二手房成交19886套。

这是2023年4月以来的单月最高值，也是北京楼市成交量荣枯线（1.2万套）的1.65倍。

说实话，看到这个数字本该高兴。

但这组数字后面还有半句话：

北京今天的房价，较2023年4月份已经下跌超33%。

继续深圳，

截止3月底，一二手住宅网签10563套，同比上涨33%。

这是深圳近5年的同期新高，并且连续多日的单日网签也都是近5年新高。

但深圳比北京值得高兴的是：

核心片区的二手房议价空间，已经从5%-8%压缩到2%-3%，甚至约20%的业主开始上调挂牌价。

连续四年惊慌如疯兔的深圳房东，终于不再一看到市场回暖，就抢跑割肉了。

最后广州，

截止3月底，二手房成交达到12674套，创三年最高记录。

终于有一天，咱也能看到广州日均成交能上300套了。

四大一线城市之外，在百城房价指数里我还看到另外三组更值得让人开心的事情：

1、新房市场的风向标，杭州领涨。

一线和强二线的新房市场，终于有向上抬头的迹象了。

杭州领涨全国，紧跟着是上海、苏州、合肥、广州、宁波和成都。

2、二手市场的风向标，上海终于止跌。

3月份上海的二手成交价上涨0.08%，涨幅几乎可以忽略，但意义很大。

这是上海连续下跌33个月之后，首次回正。

除了上海之外，合肥也在连续下跌两年后，首次止跌。

用一句话总结3月的楼市数据——

终于有点春天的样子了，终于有点能过下去的样子了。

也难怪，

有这样的数据打着底——

第一批的江浙富商，开始买房了。

绿城浙江区域的朋友跟我说，

一线人员的体感上，今年开年确实不错。

刚刚过去的一季度，绿城浙江区域拿了一堆的销冠。

1、跨城市，当销冠。

在杭州，

春来晴翠以单月突破150套的成绩，在3月主城区3万-4万价格段楼盘中，居网签套数、金额、面积TOP1；丽香庭是一季度钱江世纪城南板块网签、成交面积的TOP1；蕙澜月华是3月钱二板块1000万以上网签套数、金额、面积的TOP1；溪径恒庐，一季度余杭高端低密三冠王……

在宁波，

宁波凤栖云庐，高新区三冠王TOP1；慈溪凤起潮鸣拿下了一季度慈溪销售金额、面积双冠王；

在台州，

湖畔恒庐拿下一季度温岭住宅成交金额冠军；臻园拿下全台州低密住宅销售金额/均价双冠王……

在福州，

芝澜月华拿下一季度大福州改善市场销售金额/面积/套数三冠王，并连续霸榜15个月……

2、跨客群，当销冠。

高端住宅线上：豪宅江山，半壁绿城。

温州套均1000万以上产品的销冠，是绿城鹿城广场丽锦；

杭州总价1000万以上的高端住宅，绿城的市占率达39%；

嘉兴总价1000万以上的高端住宅，绿城的市占率达80%；

台州总价1000万以上住宅的销售三冠王，是绿城臻园。

品质住宅线上：超级单盘，爆款频频。

嘉兴300万级住宅销售套数冠军，是绿城晓风明月；

合肥200万以内销售套数前3，有绿城燕语春风；

杭州主城区的2月套数销冠，是绿城月映金沙；

西湖区高层网签三冠王，是绿城知海棠……

一般来说，房地产这个行业想在单一地区或单一产品上当个销冠，不算特别难。但很少能像绿城浙江区域这样「跨地区、跨客群、跨品类当销冠」。

能当上销冠，

绿城最应该感谢的就是这些年积累下来的身后那帮「绿粉好大哥」。

除了上面那个一口气在凤起潮鸣买了2个亿的慈溪好大哥——

总价700万起的溪径恒庐四层叠墅及超千万的溪径恒庐三层法式合院，25%的成交量来自老业主复购，40%成交源自老业主推荐；嘉兴云栖玫瑰园的老带新成交比例，高达42%；海宁馥香园的老业主复购比例，占成交量的1/3……

宁波一个家庭在宁波买了绿城近2个亿的产品，从写字楼一路买到住宅。

不仅自己买，还推荐朋友来买，当天来当天买。

要不说，还得是有钱人。

朋友推荐个上千万的房子，说买就买。

娃哥推荐个三百块的鼠标，朋友在小红书上扒拉了三天避坑贴。

一位先后在嘉兴买了绿城7套房子、并带动亲友累积复购近「2亿」的绿城业主说——

买绿城的房子会上瘾。

季季都有迭代上新，每次迭代上新，都能击中心巴。

——虽然已经有了晓风印月，但看到湖境云庐，就想到自己还未拥有合院：心动，想买。

——虽然已经有了湖境云庐，但看到全新的玫瑰园，就会想到自己还未拥有大平层：忍不住，还是想买……

嘉兴绿城云栖玫瑰园示范区实景图，以实际交付为准

绿城浙江区域的很多业主，不是因为没房住，才选择了买房。

纯粹只是，

想住绿城了，才选择了买房。

要不说，还得是有钱人。

上千万的绿城房子，季季上新季季买。

万把块的苹果手机，年年上新我也没敢年年买。

对，

这两年的绿城，越来越像苹果这种科技企业：全品覆盖、款款爆品、极高复购。

业主就像更新手机一样买房。

为什么？

绿城浙江到底做了什么，能让业主「像更新手机一样」买房？

想让房子迭代更新如科技产品，产品研发架构就得宛如科技大厂。

娃哥曾多次诟病过房地产行业的传统产品研发——

投资来拿地，客研做定位，研发出方案，工程来盖房，营销去卖房。

听起来各司其职，实际啥也不是。

随便举个例子。

前面那套流程里客户关系最深、对客户了解最清楚的人是谁？

营销。

他们每天都在卖房，每天都在跟客户接触，太清楚客户喜欢什么。

但是，

那套流程中的营销部门，却在产品研发的最末端。

除了营销之外，还有个部门对客户也很了解。

物业客关。

他们能接触到客户在交付入住后的真实反馈：现在的房子有什么痛点，日常哪里客诉最多，什么问题是亟待改善的……

前面那套流程里，客关连上桌的机会都没有。

最终造成的结果是什么？

拿地、定位、做产品，全靠拍脑门；

盖房、卖房、说目标，全靠拍胸脯；

卖不动了、客诉多了，只能拍屁股。

2023年，绿城从“读城、读地、读人”出发，深刻理解城市需要怎样的建筑，客户需要什么样的房子，由此锻造出客户真正需要的产品力。

2024年，绿城浙江区域在此基础上进一步升维，借鉴华为、IBM等领先企业的经验，成功落地房地产行业首个「IPD产品研发流程」

（如下图所示）

这套流程简单来说，有三个重点——

重点一：让最懂需求的人站到前面来

谁最懂客户真正的需求？

营销、客研、物业客关，以及「业主/社群主理人」。

他们在研发和设计阶段，就深度介入到共创环节里。

举两三个例子吧。

杭州月映金沙在考虑社区功能配套时，营销协同客研做了大量金沙湖区域的客户调研：有相当比例的业主提出，有打篮球的诉求。

绿城就着手设计了带天光的地下篮球场，并邀请篮球社群主理人深度参与。

社群主理人指出：

灯光很重要，投篮不能刺眼，地面不能有影子。

绿城就找了照明领域最专业的飞利浦，反复调试光源布局，打磨出无影灯光系统：控制炫光、均匀照度。一亮相，迅速出圈成为网红球馆。

杭州绿城月映金沙篮球馆实景图，以实际交付为准

今年3月份，杭州有两个卖的特别好的新盘。

一个是绿城春来晴翠，拿下了杭州主城区的销冠；

另一个是知海棠，拿下了西湖区的销冠。

它俩拿下销冠的原因，都可以用一句话总结：杭州最懂年轻购房者的好房子。

春来晴翠在杭州滨江，码农多、年轻人多，那就联动穿越火线全国联赛冠军搞了个杭州第一个竞赛级的社区电竞房：

标配5090显卡是基础，关键是这浓郁的赛博感

。

在买房这件事上，这可能是男性第一次被如此善待。

杭州绿城春来晴翠电竞区实景图，以实际交付为准

知海棠在西湖之江，最核心的客户就是成长型的年轻家庭。

产品定位前期，绿城的客研、营销和产品经理就通过多轮的业主深访，甚至是入户研究不同家庭的收纳痛点，做出一套模块化的收纳系统——

可根据独居、二人世界、亲子等不同人生阶段自由组合与扩展。

独居时，收纳架是球鞋手办展示；二人世界时，可陈列生活旅行的纪念品；有了孩子，就变身婴儿用品的收纳区……

杭州绿城知海棠样板间实景图，以实际交付为准

三月份，台州绿城臻园拿下了全台州低密住宅的销售金额和均价双冠王。

臻园是个低密合院项目，它里面有个特别细节的点，我觉得非常有意思。

它在每一户合院的院门旁边，做了一个内投外取的垃圾桶。

这样做的好处是——

业主不用走出院门，物业不用走进合院业主的家里，就能直接把垃圾收走，极大程度保护了业主的私密性。

而这个痛点的解决，则是客户和物业客关团队在前期参与共创的结果。

杭州绿城臻园示范区实景图，以实际交付为准

这两年的绿城产品创新，越来越懂需求，越来越贴近解决真实的生活痛点。

看似是在卷产品，实际是在卷需求。

这一切的起源就在于——

让听得见炮火、摸得到需求的人，站到前面来。

重点二：封装迭代

过去的房地产产品研发，基本是以项目亮相作为结束：

项目落地亮相了，客研和研发就杀青了，剩下就是营销卖房的事儿了。

而在绿城的IPD产品研发流程中，项目落地之后，产品研发也并未结束，还有最后两项：

客户验证和封装迭代。

去年的杭州，不仅仅是绿城浙江区域的阵地，而承担了最新产品系的「封测基地」。

绿城把产品创新研究院里一个个研究成果，统一打包、封装、落地到全国产品力最卷、迭代最快的杭州：

到听得见炮火的一线，去验证、去高频测试最新的产品理念。

在晓澜玉华，绿城落地首个「全维好房子实验室」：静音降噪、健康空气、舒适用水等十个可感知、可看见的工艺标准。

然后，

60天六开六捷，月均流速达到竞品的两倍。

杭州绿城晓澜玉华示范区实景图，以实际交付为准

在溪径恒庐，绿城落地首个「立体生长式社区」：以希腊安缦酒店为样本，把泳池悬浮于街道和立体游廊之上，把南法搬到杭州。

然后，

跻身全年杭州低密住宅销售金额榜 TOP4。

杭州绿城溪径恒庐示范区实景图，以实际交付为准

在蕙澜月华，绿城落地了杭州市场首个「全维度降噪住宅系统」：覆盖门窗、楼板、分户墙、室内排水等多重构造，并在园区景观、设备安装等环节综合运用隔音技术，全方位提升居住静谧性。

蕙澜月华样板间实景图，以实际交付为准

这些项目在亮相落地之后，营销会联合客研和研发站在客户视角进行评估——

呈现有没有问题，客户是否认可，有什么需要优化和改进的痛点，门头够不够精致，泳池动线合不合理，会所功能是否实用？

评估之后，针对问题会进行新一轮的更新迭代。

最终，

打包封装，进入产品库，为后续项目提供可直接调用的产品模块。

重点三：本土化落地，千城千面。

当你看到了前面的打包封装，是不是会联想到：

下一步就是流水线复制？

绿城与其他房企的最大区别在于——

在本土化落地的过程中，绿城并非是流水线的复制，而是通过「读城、读地、读人」，挖掘不同地块的气质和不同市场的需求，全部实现了：同系不同韵。

同样是玫瑰园系，嘉兴云栖玫瑰园融合了凡尔赛宫的法式浪漫与江南文化的细腻，让建筑更近人；

同样是凤起系，慈溪凤起潮鸣融入了慈溪海洋文化，做了在地化“千峰翠色、百川潮鸣”的立体山水园林意境，浓缩慈溪一城的山海气韵；

杭州萧山的绿城宸风逸庐，则针对萧山人比较注重家族观念、喜欢大家族一起聚餐的传统，专门定制了一个能容纳15人超大圆桌的私宴厅，还搭配做了KTV、茶室、棋牌室：

不仅能满足家族聚餐，还把聚餐前后的空白三小时一起解决。

杭州绿城宸风逸庐示范区实景图，以实际交付为准

如此一来，

本地市场的客户，既平权了最牛的产品，又感知到：它懂我，它懂这座城市。

得买！

于是，

玫瑰园走出了杭州九溪，到了嘉兴姚家荡：首开8天卖了4.3亿；

芝澜月华在杭州卖爆了，下半年就落地义乌：2个小时卖了12亿；

溪径恒庐在杭州卖爆了，下半年就落地温岭：跻身12月台州成交金额和面积的双冠王……

最后，我们再回过头来去看最初的那个问题：

为什么绿城浙江区域能在去年这种市场里，依旧实现了「跨地区、跨客群、跨品类当销冠」？

她不再像一个传统的地产开发商，而更像是一个「懂城市、懂开发、懂产品、懂需求、并能快速体系化迭代」的科技大厂：

她不像在盖房子，更像运营一个产品生态系统。

有自己的产品研发流程，以极其微小的颗粒度来研发每一个功能模块；

有自己的超级封测基地，在杭州为代表全国产品竞争激烈的市场，持续迭代并验证前沿产品理念；

有自己的强大营销团队，通过「读城、读地、读人」的营销前置，跨部门协同产品共创模式，以「同系不同韵」在地化策略，实现高效、适配落地，完成市场爆款验证。

最终实现，

季季有新品，款款是爆款。

去年下半年，有篇解读绿城的爆文：现在的开发商，只有绿城和其他。

那么，

区隔与绿城和其他的，可能就是上面这条又宽又深的护城河。

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