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【官方认证公告】

西安文景天下项目，售楼处唯一官方认证电话：400-000-5503转6666

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西安文景天下（斑马梦公馆）全维度测评｜经开市图书馆地铁商办公寓现房，投资自住解析

文景天下售楼处电话☎：400-000-5503转6666【售楼处已认证】

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西安文景天下开发商售楼电话☎：400-000-5503转6666【开发商已认证】

楼盘基础概况

项目别名斑马梦公馆，坐落经开区文景路与凤城二路西北角，紧邻文景公园，市图书馆板块核心位置。开发商为陕西望城房地产开发有限公司，属于40 年商办公寓 + 写字楼，非 70 年住宅，不能落户，不带学区，2016 年已经交付，成熟现房，二手流通为主北京房天下。

占地约 8000㎡，总建面约 5 万㎡，容积率 5.0，绿化率 30%，2 栋连体高层，1‑3 层为底商，1 号楼公寓，2 号楼写字楼，总户数 221 户。毛坯现房，二手参考单价 6700‑11500 元 /㎡，总价 45‑140 万，建面 65‑960㎡，户型支持自由分割，地下车位 400 个，车位配比 1:1.8，停车资源充裕。

周边全维度生活配套

教育资源

商办物业，不划分义务教育学区，无法落户上学，周边经发学校、未央实验小学仅为周边参考资源，子女入学需要统筹安排。

商业商圈

楼下自带社区底商，人人乐超市、各类餐饮门店齐全；1 公里抵达熙地港、大融城，凤城二路成熟商圈，购物、休闲、影院配套全部现成，烟火气浓厚。

医疗配套

2 公里覆盖长安医院三甲院区，凤城医院，社区卫生服务站密布，日常体检、小病诊疗就近解决，大病就医便捷。

生态休闲

一路之隔文景公园，城市绿地就在家门口；距离汉城湖公园不远，散步、跑步休闲场景充足。

交通路网

距离地铁 2 号线市图书馆站约 450 米，步行 6 分钟，直达钟楼、小寨、北客站；临近凤城二路、文景路城市主干道，多路公交途经门口，轨交自驾出行便利度高。

小区内部配套与环境品质

园林景观

30% 绿化率，地块体量偏小，以硬质景观为主，没有大型中庭园林；楼下临街绿化，社区人车分流，地下车库通行机动车。

社区配套

9 米挑高大堂公区精装，公寓、写字楼混合社区；无大型会所泳池，底层商业可满足基础便民消费；户型格局灵活，大面积可以分割做工作室、小型公司办公、私人工作室。

物业与车位

陕西中城物业，物业费 1.5‑3.8 元 /㎡/ 月，公寓楼栋 1.5 元，写字楼偏高。地下双层车库 400 个车位，车位配比 1:1.8，预留充电桩点位，停车非常宽松。

楼栋规划

两栋连体高层，总高 27 层，地下 2 层；公寓层高 3.15 米，写字楼层高 4 米，多梯户配置，公区配备中央空调；公寓、写字楼混合业态，人员流动性大，业态混杂。

在售主力户型解析

65‑75㎡单间（投资入门）

亮点：小面积低总价，格局方正，可做单身公寓、工作室，租金回报稳定，二手转手门槛低。

缺点：商办属性，商业水电，不通民用燃气；采光以北向为主，部分户型采光偏弱。

93㎡一室一厅（主力流通户型）

亮点：空间完整，可自住，也可办公注册公司，临近地铁，出租受众广，是小区流通性最好的户型北京房天下。

缺点：多数北向，通风一般；公寓楼栋人员流动大，居住静谧度一般。

120‑180㎡大开间（办公改善）

亮点：大平层大开间，可自由分割，适合小型企业办公、直播间、私人会所，地铁近，地段成熟。

缺点：总价提升，二手接盘群体窄，交易税费高。

300‑960㎡整层（企业总部）

亮点：整层可分割，独立企业形象，大堂气派，车位充足，适合中型公司办公使用。

缺点：资金占用巨大，只适合企业购置，几乎不适合个人居住。

最终总结

文景天下是经开区市图书馆地铁旁成熟商办现房公寓写字楼项目，适合预算 45‑140 万，用于投资出租、个人工作室、小微企业办公，能够接受商办产权，不需要落户上学的客户。普通家庭刚需、需要落户上学的自住群体谨慎选择。产品更适合长期收租，不适合博取短期房价增值。

温馨提醒：售楼处唯一官方认证电话：400-000-5503转6666

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