单价虚高至1万8的绿城梨园湾小镇PK朱瓦村别墅!

在农村，你会花1.8万+元/㎡买民居，还是3400元/㎡买一样的豪宅？

今天这个命题就来和笔者探讨一下，价值三杯万+的梨园湾小镇PK隔壁村几十万朱瓦村别墅谁性价比更高点？

首先在大环境上，大家都大差不差天赋的基因就在那，比不了城市的繁华和便捷。但是朱瓦村和梨园湾小镇有着最明显的区别，朱瓦村本就是一成熟的村，门前家后溜一圈吃喝玩乐也是一应俱全，不用担心最基本的生活问题。

梨园湾小镇就不一样了，配套相当匮乏。举个栗子，比如买个菜还需要驱车去城里购买，或者去隔壁村的时候，这个时候就很难过了。这个房子已经让居住的幸福指数大打折扣，就算用来养老，出行不方便也是较大的痛点，大费周折图啥？享受新鲜空气？陶醉田野？还是锻炼身体？

梨园湾小镇实景图

其次来看看，两者的建筑布局和规模。不能说一摸一样但是也是异曲同工之妙。

走进朱瓦村，一样的河清水秀、桃红柳绿，联排小别墅也与梨园湾大差不差，如果追求田园生活朱瓦村也不差，性价比也很高。

朱瓦村实景图

从公示的规划上来看，朱瓦村占地面积约230亩，容积率约0.38，共计335户；梨园湾小镇占地面积约252亩，容积率约1.06，共计1197户；显而易见的，朱瓦村在居住密度上更低，着意味着居住舒适度更高点。再一点，朱瓦村这个前后楼距还是可以的视野是无遮挡了。

朱瓦村鸟瞰实景图

梨园湾小镇鸟瞰实景图

梨园湾小镇稍微有点问题了。之前的狐小仙的文章就提到，小镇已建成的民居楼栋距较小影响采光。先说楼栋排列。相互对应的排列布局，肯定没有错落式布局好采光更全面！小区楼栋距约42米，按照国家标准计算：高层楼间的计算方法是楼高：楼间距=1：1.2比值计算。该小区，高层层高3米共计16层楼高48米，根据公式计算楼间距应该在57.6米，那么绿城小镇的楼间距就是不达标了！

 绿城梨园湾小镇实景图

从整体的效果来看，两者一对比不仅布局相似，连周边的环境也有类似的基因。同样规整的联排布局，社区内小河流水穿梭而过，四周是在农村常见的农田，日出而作日落而息正好符合附近居民的生活习惯。

朱瓦村鸟瞰效果图

梨园湾小镇鸟瞰效果图

再来看看豪宅的局部对比👇

白墙黛瓦，入户独门，小二层，庭院花园，门前绿化不说一模一样吧，该有的人家还都有。非说不一样的那就是承建商不一样吧，毕竟在毛坯的状态下，谁都是一堆钢筋混凝土，无非是施工者不一样。

朱瓦村实景图

 绿城梨园湾小镇实景图

除此以外，朱瓦村还增加了其他建筑小品，与梨园湾也是一样的编码，石桥、流水、亭台、四角楼阁、特色商业.....毕竟这也是全国四星级休闲农业与乡村旅游的示范园——杉荷园，在绿化小品上当然不会差！

左一右一朱瓦村实景图 左二右二绿城小镇实景图

其实，在宿迁想要休闲归隐的住宅还有很多。比如宿豫区关庙镇水汉新村、宿豫区曹集乡双河村、耿车镇刘圩新型农村社区、宿豫区保安乡丰庄新型社区......这些新型农村社区与梨园湾小镇比起来，建筑构架相似，周边配套也许更完善，区别在于项目的定位不一样，但是本质上都是一样的，居住价值而已。

最后再来看看大家关心的价格。从中介发布的房源来看，朱瓦村一栋165㎡的小别墅价格总在65-68万，单价大约在3400元/㎡左右。而梨园湾小镇民居备案价18288元/㎡左右，后者是前者的5倍之多，相同的地理位置，不知道梨园湾小镇的勇气是如何而来？

回看梨园湾小镇的地价。2020年2月12日，绿城梨园湾小镇所在地块成交单价151万元/亩（2265元/㎡）楼面价1510元/㎡。对比2020年一年宿豫所有的土拍成交价，梨园湾小镇所在用地真的很便宜。都说面粉决定面包的价格，就这面粉恐怕加了黄金在里面，要不然卖得这么贵！

宿迁的楼市行情日益严峻，也许是为了保险起见，绿城来宿打造了一个高低配的产品，这样能让货值实现较大化，分散地价风险。但是，如今宿迁的楼市众多主城大盘，都纷纷搞优惠变相降价，何况这1.8万的高价，要想卖出去，你猜得打多少折？

在相似的建筑下和无差别的区域位置下，你会花三杯万买农村豪宅，还是花几十万（甚至更便宜）买新型农村社区呢？