绿城·梨园湾小镇|你会冒着风险买300万的农郊房吗?

2003年李亚鹏饰演的郭靖，在雪山之巅再见黄蓉时，被她风华绝代的模样所惊呆。2013年李亚鹏真的建了一所属于他的雪山艺术小镇，但是他却失去了他的黄蓉。

李亚鹏投资35亿开发建设的旅游度假项目——雪山艺术小镇，开售两年整个商业院落才去化了10%；没多久，雪山艺术小镇宣告资金链断裂；再没多久，李亚鹏便将雪山艺术小镇51%的股权，作价1.9亿人民币，含泪转给了阳光100，也正式宣告着这个位于丽江束河古镇的大型特色小镇投资项目在李亚鹏手里，黯然收场。

一个特色小镇，让这个世界上多了一个败局教科书般的商人，少了一个还算优秀的演员。

这个故事告诉我们两个道理，

排名前列个是：

特色小镇的轮廓看起来既丰满又曼妙，但现实真的骨瘦如柴。

第二个是：

除了深不见底的真金白银，自以为是，才是特色小镇中较大的烧钱炉。

回看主打文旅地产的绿城梨园湾小镇，该项目总投资约20亿元，诗情画意世外桃源般的规划和宣传，让95%的人都怦然心动，而那1.8w+的价格却让人退避三舍。项目地处遥远的郊区，基本与交通、生活、教育、市政配套等四大居住元素的绝缘体。

渴望乡村生活，周末穿着筒靴在花园修剪自己的花草只适合外国人，在当今中国：诗与远方几乎只属于5%的有钱人，95%的人日常需求都是柴米油盐酱醋茶。

每一个特色小镇，从诞生之日开始，就是去化周期不仅漫长，而且难度极大的炼狱模式，如此也就意味着资金无法快速回笼。

在绿城小镇介绍中，我们可以看到配合“特色小镇”四个字，这才是小镇的精华所在。而绿城小镇，在风云变幻的楼市中，要承受巨大的压力和抗力。

比如，在近两年绿城的净利润中不难发现，远低于10%的行业平均水平，还拖累了财报上反映盈利能力的一众指标。（从2018年到2020年上半年，其净利率分别是0.65%、1.94%、6.07%，向好的趋势也难掩其特别值过低的事实。）；且在近三年的时间里，2018、2019、2020中期，经营现金流全部为负，筹资现金流则一直是大额正数，现金流太差！

导致这些问题出现的原因，有很大一部分原因在于在于铤而走险的业务布局。

绿城主打的高端楼盘，项目布局主要集中在三四线城市。比如，宿迁这个梨园湾小镇，1.8W+的价格真的超出宿迁居民消费水准。数据显示，绿城在2016年开启战略去库存计划，当年三四线房源去化148亿，去化率仅为49%。从2017至2019的整体去化情况来看，绿城在三四线城市的低去化率是整体去化水平偏低的主要原因。

梨园湾小镇备案价

宿迁梨园湾小镇也将经历超强的去化周期，且在楼市调控、房贷资金紧张等面前，压力也是巨大，这不仅考验着开发商也考验业主们投资颤抖的心。

要知道，在每年都冒出两三千个特色小镇的时代，80%都烂尾，全都是因为资金链断裂，无以为继。还有15%的小镇，在苦苦支撑，等一波政策的春风化雨。剩余5%能够成功，其较大的原因并不是因为项目做得多好，而是处于一线或者新一线城市的近郊。

而如果不捆绑住宅，单靠旅游来做商业运营，就算有源源不断的银子来维持炉火的旺盛，那也走不了多久。比如，特色小镇无特色。

特色小镇的重点不是小镇，而是特色，但是数据显示：

全球50多万个特色小镇，发达国家60%的小镇的确是有特色，而我们中国不足15%。

什么旅游度假、养老养生、你方唱罢我登场。

宿迁梨园湾小镇有特色吗？以“梨文化”为主题，因为它靠近梨园湾景区，自己再规划一下梨园境、再造个小桥流水奢华人家。喏，我们项目就是如此有“特色”，它最终能在楼市中坚持多久，还要看它的超长运营，任重而道远。

你会冒着巨大的风险去拥有一个要花掉你300万的房子吗？