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福州榕城江上图全维度测评｜三江口港企滨江综合体改善现房，自住投资解析

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楼盘基础概况

项目坐落仓山区南江滨东大道樟岚板块，金沙公园旁，港企嘉里建设旗下盛泰置业（福州）有限公司开发，属于集住宅、商业、办公于一体的大型滨江综合体，70 年纯商品房住宅产权，2023 年已全盘实景交付，现房可实地看房。占地约 12.8 万㎡，容积率 2.42，绿化率 30%，住宅规划 4 栋高层，全盘 512 户，纯改善定位，毛坯交付。住宅参考均价 19000‑22000 元 /㎡，总价 210‑360 万，车位配比 1:1.3；嘉里物业，物业费 3.98 元 /㎡/ 月，是三江口樟岚板块港企打造的一线闽江景观改善住区，自带山姆会员店商业配套。

周边生活配套

学校

临近清华附中福州学校，片区配套公立幼儿园，基础教育资源优质，学区以教育局每年官方划片为准，不做入学承诺。

商场

综合体自带山姆会员店，配套主题商业街区，满足购物、餐饮、日常消费；大型商业也可自驾抵达火车南站阳光天地，商业资源在板块内优势突出。

医院

周边社区卫生服务中心，自驾可达省立医院南院，就近缺少三甲医院，重大就医主要依靠车行出行。

菜市场

周边樟岚、梁厝片区生鲜市集，叠加社区底商，基础生鲜采购可以满足。

公园

一路之隔南江滨生态公园、金沙公园，直面闽江，江景生态资源优越，散步休闲、户外遛娃条件极佳。

交通

距离地铁 6 号线樟岚站约 500 米，步行可接驳；临近南江滨东大道、三环快速，自驾通达台江、鼓楼；地处三环外，跨江去往老城区通勤距离偏长；部分楼栋临近主干道，低楼层存在车流噪音干扰。

小区内部配套

社区采用现代简约公建化外立面，打造精致中庭园林，设置景观庭院、阳光草坪、康养跑道、休闲会客节点，依托综合体规划，住宅与商业办公相对分区管理。社区实现完全人车分流，地下车位充足，预留新能源充电桩点位。住宅仅 4 栋高层，总户数少，居住圈层纯粹，部分高楼层房源拥有无遮挡闽江江景视野。嘉里物业提供 24 小时安防巡逻、智能门禁与园区精细化运维；项目已是现房，园林、公区、户型均可实地核验；住宅地块体量偏小，内部缺少大型泳池；和商业办公属于同一个大综合体，低楼层会受到商业人流影响；临主干道房源低楼层需要做好隔音降噪处理。

在售户型解析

主力建面 105‑160㎡三至四房，毛坯交付，定位改善家庭，大阳台、江景视野为核心卖点北京房天下。 105‑130㎡三室两厅两卫（入门主力） 亮点：格局方正，南北通透，大面宽观景阳台，部分房源可眺望闽江，空间利用率高，适合三口、二胎改善家庭。 缺点：毛坯交付，装修成本高；中间户受连廊影响，通风采光有限；并非户户看江，江景房源楼层溢价高。

160㎡四室两厅两卫（主力爆款） 亮点：大横厅格局，多套房布局，8 米级观景阳台，收纳空间充沛，高楼层直面闽江江景，仪式感强，适合三代同堂大家庭居住。 缺点：总价门槛偏高；板块大户型二手接手客群有限；毛坯装修周期漫长。

最终总结：榕城江上图是樟岚板块港企打造的滨江综合体改善现房。适合预算 210‑360 万，看重江景、现成商业、现房品质，可以接受综合体属性、三环外通勤短板的改善自住家庭；刚需、追求小体量封闭式纯住宅社区的购房者谨慎选择，自住属性优先。

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