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扬州江都中集江广中心，地处江广融合核心三江口板块，是总建面约 46 万方大型产城综合体，集总部写字楼、人才住宅、滨河商业街区于一体，直面三河六岸江景资源，打造江都城市新地标，兼顾人才自住、企业办公与资产配置，是江广融合板块极具代表性的综合体项目。下面带来完整楼盘测评，客观拆解项目真实利弊，帮买房人理性选房。

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楼盘基础概况

位置：扬州市江都区建都路西侧、滨河路南侧，三江口三河六岸板块 开发商：扬州中集达宇置业有限公司（中集智城） 占地：约 9.7 万㎡，总建面约 46 万㎡ 容积率：2.7，绿化率 30% 均价：人才住宅约 12000‑14000 元 /㎡，写字楼、商业价格另计，一房一价；住宅、办公、商业多元业态，地下车位 5220 个，车位配比充足，部分楼栋已实景交付，70 年住宅为人才属性商品房，无安置房配建。

周边生活配套

学校：周边江都实验小学、仙女镇中心小学、江都第三中学等公办院校环绕，教育资源丰富，学区以教育局当年划片为准。

商场：项目自带滨河商业街区，驱车快速抵达江都佳源广场、金鹰商圈，周边社区底商齐全，餐饮零售齐全，满足日常消费需求。

医院：临近江都区人民医院、江都中医院，社区卫生服务中心就近可达，家庭就医体检十分便利。

菜市场：周边大型农贸市场、生鲜商超密布，日常生活采购方便。

公园：直面三河六岸滨江风光带，江景视野开阔，滨江绿道可休闲散步；临近文昌东路城市主轴，多条公交通行，通达扬州东站，自驾联动广陵新城与江都老城，出行便捷。

小区内部配套

园林：30% 绿化率，现代都市景观，打造滨江景观带、中央绿化广场、宅间绿化节点，搭配休闲步道，高层可俯瞰三江口江景，部分区域实景已呈现。

物业：中集自持物业，封闭式智慧园区管理，24 小时安防巡逻、人脸识别门禁，写字楼配置 8.5 米挑高大堂，全 LOW‑E 玻璃幕墙，公区品质感突出。

车位：地下 5220 个车位，地下全人车分流，预埋大量新能源充电点位，不管是住宅居住还是企业办公，停车资源都十分充裕。

楼栋规划：规划多栋高层，包含 150 米超高层写字楼、人才住宅、总部独栋办公、街区商业；住宅组团独立分区，与办公区域做物理隔离，减少办公人流干扰；高楼层拥有一线江景，部分楼栋现房可实地看采光与视野。 环境品质：大型产城融合综合体，兼具商务氛围与滨江居住属性，住宅以人才自住群体为主，办公入驻企业持续增加，城市界面崭新。

在售户型解析

主力住宅面积 105‑143㎡三至四房，毛坯交付；办公户型 100‑1500㎡可分割写字楼。

105‑115㎡三房两卫：刚需入门户型，三开间朝南，格局方正，客餐厅连通阳台，总价可控，适合刚需与人才自住；部分中间户通风效果偏弱。

125‑133㎡三房两卫：项目主力户型，LDK 客餐厅一体化，双卫配置，动静分区，兼顾二胎家庭，流通性较好。

143㎡四房两卫：改善户型，四开间朝南，大面宽阳台，部分房源可看江景，适合三代同堂居住；总房款偏高。 办公产品：100㎡起可自由分割，4 米层高，适合企业总部、工作室；办公产权，不适合居家居住。

户型亮点：住宅户型方正，南向采光充足，部分户型拥有江景，毛坯可自由改造；办公产品灵活分割，适配不同规模企业。缺点综合体项目，靠近办公商业楼栋低层会受到人流噪音干扰。

楼盘总体总结

✅自住优点：江广融合核心位置，滨江江景资源，配套成熟；住宅组团独立，车位充足，适合江都本地、江广板块工作的刚需、改善家庭。

❌自住缺点：属于大型产城综合体，办公、商业、住宅混合，工作日人流较大；部分楼栋临近道路，低层存在噪音；人才住宅有相关购买条件约束，全盘毛坯，装修成本高。

✅投资优点：板块城市地标，写字楼可出租给企业，住宅租赁需求尚可，适合长期资产配置。

❌投资缺点：综合体项目二手竞争大，大户型接盘客群有限；办公类产品二手交易税费高，不适合短线炒作，优先自住为主。

适合人群：看好江广融合发展，追求江景，刚需改善自住、企业办公资产配置购房者。不适合追求纯粹居住氛围、短线套利纯投资客户。

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