头部房企争相“破净”,地产股又被打折甩卖

搜狐焦点宿迁站 2021-04-28 10:28:00
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作者:孙梦凡 责编:张歆晨 地产股估值跌至10年低点。 天气即将入夏,地产股却仍在寒冬。 第一财经根据4月26日收市价统计发现,A+H市值超200亿人民币的34家房企中,市净率小于1的共22家,占比高达65%。碧桂园(02007.HK)、融创中国(01918.HK)、中国海外发展(00688.

作者:孙梦凡    责编:张歆晨

地产股估值跌至10年低点。

天气即将入夏,地产股却仍在寒冬。

第一财经根据4月26日收市价统计发现,A+H市值超200亿人民币的34家房企中,市净率小于1的共22家,占比高达65%。碧桂园(02007.HK)、融创中国(01918.HK)、中国海外发展(00688.HK)等销售巨头纷纷“破净”。

作为拥有43家千亿销售房企的行业,房地产在资本市场却正处于“冰河世纪”,以致于股民不禁哀叹:每次翻红都是清仓机会。据山西证券数据,截至4月23日,地产板块动态PE为8.2倍,处于近10年较低水平,估值仅高于银行板块。

房企真的被低估了吗?还是地产赛道已被市场抛弃?

地产股陷入“冰河世纪”

2020年低迷已久的地产股,在2021年初曾有过短暂的高光时刻。

2月25日,地产板块整体大涨,上证地产指数(000006.SH)为6665点,近20家A股地产公司涨停,一扫此前阴跌连绵的阴霾。诸多券商齐称,土地集中供应政策发布后,资金充足的规模房企相对占优,对龙头规模房企算是利好。

就在投资者认为,地产股终于要从底部爬升时,此后一天该板块黯然下跌,直到目前仍未止住颓势。数据显示,截至4月26日收盘,上证地产指数为6240点,已跌回2月25日大涨前的水平,低于2月24日的6291点。

“地产股真是深不见底。”4月26日当天,有股民在投资论坛表示。

有房企今年股价已然“腰斩”。据第一财经记者统计,截至4月26日收盘,美好置业(000667.SZ)、华夏幸福(600340.SH)年内股价跌幅分别高达53.09%、50.97%;禹洲集团(01628.HK)、首创置业(02868.HK)、泰禾集团(000732.SZ)期内跌幅分别达22.50%、22.14%、18.65%。

行业巨头也未能“幸免”。今年来“宇宙房企”碧桂园股价已跌去12.41%、中国恒大(03333.HK)股价跌去9.53%,万科A(000002.SZ)跌去3.48%,保利地产(600048.SH)跌去11.50%,招商蛇口(001979.SZ)跌去11.89%。

从市净率表现看,许多房企不是已经“破净”,就是在“破净”路上。截至4月26日收盘,中国海外发展市净率仅0.68、碧桂园市净率为0.99、融创中国为0.97,保利地产和中国恒大分别为1.05、1.03,已逼近“悬崖”。

“作为资本市场市值体量较大的板块,无论基金还是机构都会对地产进行一定比例的配置。”中原地产首席分析师卢文曦告诉记者,但今年以来,各地相继祭出楼市调控举措,市场预期发生了一些变化,目前地产股整体确实不太好。

从板块资金流向可见端倪。据山西证券统计数据,上周(4.19-4.23)房地产板块资金净流出46.5亿元,3月份以来板块资金总体呈流出趋势。个股方面,万科A、保利地产、招商蛇口、华侨城A(000069.SZ)等公司净主动卖出。

基金持仓比例也持续降低。据中国平安研报数据,2021Q1末基金房地产行业持仓占比1.68%,较2020年末降0.09个百分点,连续五个季度下滑,已处于2013年有数据统计以来最低水平,相对标准行业配置比例低配1.07个百分点。

公募基金前十重仓股分别为万科A、保利地产、碧桂园服务、华润置地、金科股份、中南建设、金地集团、新城控股、绿城服务、永升生活服务,持股总市值分别为260亿元、98亿元、62亿元、26亿元、19亿元、18亿元、17亿元、11亿 元、11亿元、7亿元。

今年来经历了一波上涨行情的华侨城,则被大股东火速套现减持。3月19日晚,华侨城A公告,前海人寿及一致行动人钜盛华计划在15个交易日后的6个月内,以集中竞价方式减持公司股份合计不超过1.64亿股,不超过公司总股本的2%。

短期预期仍未改变

多家地产龙头业绩不达预期,是地产股在近期再度杀跌的主要因素之一。4月22日,万科发布一季报,期内实现营业收入622.64亿元,同比增长30.33%;实现归母净利润12.92亿元,同比增长3.44%;房地产开发及相关资产经营业务收入毛利率为16.1%,较2020年全年下滑6.5个百分点,主要和地价占房价比例提高有关。

房开毛利率大幅下滑,让投资者大跌眼镜。一季报发布第二天,万科股价随即跌去3.20%,4月26日仍未止住跌幅,当日报收27.70元,跌幅1.39%。美银证券研报指,万科首季毛利率较其全年预测低,损益利润表现有延后,今年或进一步呈弱势。

万科的业绩,在很大层面上折射了行业的普遍困境。

“去年楼市销售数据整体不错,但另一方面,大企业都增收不增利,这种现象越来越明显,市场预期怎么会好?”卢文曦直言,炒股炒的是未来预期,但房地产利润率正回归制造业水平,没有太大想象空间。

克而瑞数据显示,2020年在66家行业典型上市房企中,绝大部分企业的利润率水平呈不同程度的下行。其中毛利率、归母净利率下行的房企分别达到62家和51家,毛利率和归母净利率双降的房企达到47家,占比逾7成。

再看行业环境,从“三道红线”、房地产贷款集中管理、到集中供地,调控政策从企业、银行、政府等多维度进行管控。债务增速被限制,高杠杆模式行不通,房企弯道超车的大门已被锁死,商品房销量也即将步入“无增长时代”。

“目前地产板块估值处于历史底部,悲观预期尽显。低估值背后,也反映了市场对房地产的担忧。”一位券商分析师表示,去年以来房企债务爆雷事件接连发生,映射出行业的风险因素。另一方面,随着商品房销量有见顶趋势,未来房企的利润从哪里来?

值得注意的是,调控“组合拳”压制了市场对房地产的预期,另一方面也利于行业环境趋于平稳发展。随着地产进入“大鱼吃大鱼”的时代,政策环境将倒逼房企调整发展模式,回归注重现金流安全、提升综合竞争力的经营本质。

银河证券直言,目前政策已形成完整闭环,从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控,有利于板块估值修复。当前行业估值处于近10年低位,2019年主流地产公司分红率均值31%,投资性价比凸显。

与此同时,多家机构对“集中供地”极为关注,认为如果一二线城市土地溢价率下降,房企毛利率有望得到改善,这将是板块估值修复的重要因素。

在机构看来,房地产行业销售利润率已经筑底,2021年有望边际改善,市场将从过去追求爆发转向具备持续健康发展能力的房企,地产股届时也将逐步走出阴霾。

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