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西安远洋万和云著全维度测评｜未央湖低密湖居纯板小高层，改善自住投资解析

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楼盘基础概况

项目坐落未央区阳光大道与环湖北路交汇处，一路之隔千亩未央湖公园，处于未央大学城板块，衔接港务区、浐灞、高铁北站三大板块。开发商为远洋集团，高端万和系产品落地西安，主打健康低密改善住区。

项目占地约 43 亩，总建面约 8.5 万㎡，容积率仅 2.0，绿化率 35%，规划 8 栋 15‑17 层小高层，全盘纯板楼，总户数 360 户，社区体量精致纯粹。车位配比 1:1.6，停车资源十分充裕。毛坯交付，参考均价 11500‑13000 元 /㎡，总价 165 万‑286 万，预计 2026 年 12 月底交付，主力建面 143‑220㎡四房湖居大平层，70 年住宅产权

周边全维度生活配套

教育资源

临近未央第一学校（西航二中教育集团），周边分布长庆小学、浐灞第十七小学，3 公里范围内多所公立中小学，片区幼儿园资源充足，幼、小、初教育配套齐全，最终学区以教育局当年划片为准。

商业商圈

周边社区底商、生鲜集市齐全，日常买菜餐饮下楼即可满足；3 公里内润家购物广场，大型商业主要依靠浐灞、港务区商圈自驾抵达，片区缺少大型集中商业，更多依靠社区商业解决日常消费北京房天下。

医疗配套

3 公里覆盖多家社区医院、专科门诊，大型三甲医院需要自驾前往城北、浐灞片区，基础就医便捷，优质大病医疗距离相对较远。

生态休闲

一路之隔千亩未央湖公园，临近灞河、渭河，浐灞国家湿地公园、幸福河公园环绕，两河三公园生态资源，湖边步道、休闲绿地充足，生态环境是板块最大优势，适合休闲散步、亲子出游。

交通路网

距离在建地铁 10 号线未央湖站约 1 公里，通车后换乘 8、14 号线通达全城；目前主要依靠自驾，临近阳光大道、北辰大道，4 公里抵达北三环，向西 4 公里可达西安北站，多路公交途径项目门口，现阶段地铁需要等待通车兑现。

小区内部配套与环境品质

园林景观

35% 高绿化率打造度假风中央中庭园林，围合式大中庭布局，四季绿植、景观水景、阳光草坪、环形健康跑道、休闲廊架错落排布；楼间距开阔，高层房源可以俯瞰未央湖湖面，全盘人车分流，地面无机动车通行，老人小孩活动安全。

社区配套

规划下沉式主题会所，配置室内泳池、健身房、会客茶室，架空层打造邻里会客、儿童游乐、长者休闲空间；无大规模商业，专注居住属性，社区整体安静度高，圈层纯粹。

物业与车位

远洋服务提供物业服务，物业费 1.9 元 /㎡/ 月，24 小时智能安防、人脸识别门禁、楼栋管家服务，居住持有成本偏低。地下双层车库，车位配比高达 1:1.6，预留充足新能源充电桩，双车、多车家庭停车无压力。

楼栋规划

8 栋 15‑17 层小高层，全部 2 梯 2 户纯板楼，无连廊，户户南北通透，层高 3 米；现代简约外立面，全盘纯改善户型，无小户型刚需产品，总户数仅 360 户，社区居住人群纯粹，居住舒适度远高于周边高层密集社区。

在售主力户型解析

全部为纯板 2 梯 2 户，户型方正，南北通透，得房率较高，主打湖居改善：

143㎡四室两厅两卫（改善入门）

亮点：LDKB 大横厅，南北双阳台，三卧室朝南，主卧独立套房设计，可直面社区中庭，部分高楼层看未央湖景观，总价 165 万起，城北低密改善门槛户型，适合二胎家庭。

缺点：北向书房空间偏小，阳台进深一般，观景效果受楼层影响较大。

170㎡四室两厅三卫（主力爆款）

亮点：南向大面宽，双套房设计，6 米以上阔景横厅，双阳台分离观景晾晒，动静分区，三代同堂居住无压力，高楼层直面未央湖，套内空间开阔，流通性最好。

缺点：总价接近 220 万，首付门槛提升，湖景房源楼层选择少。

220㎡四室两厅三卫（终极湖居大平层）

亮点：7.2 米巨幕横厅，双主卧套房，全景落地窗，部分房源 270° 观未央湖，独立储物空间，尺度感拉满，终极改善家庭首选。

缺点：总价 260 万以上，受众群体窄，低楼层看不到湖景，溢价难以体现。

最终总结

远洋万和云著是城北未央湖板块低密湖居纯板小高层改善盘，适合预算 165‑286 万，看重生态居住环境、喜欢低密小高层，以自住为主，可以接受等待地铁配套兑现的改善家庭。追求现成地铁、顶级学区、繁华商业的购房者需要谨慎，项目更适合 5 年以上长期持有，等待地铁通车与板块配套逐步成熟之后，居住价值会进一步释放。

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