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长沙开福城投云樾府，二环内烈士公园旁主城芯稀缺小高层改善盘，开福城投国企开发，地块体量精致，总户数仅 186 户，紧邻地铁 6 号线湘雅医院站，一路之隔烈士公园，周边湘雅附一、多所名校环绕，属于老城核心难得的纯板楼毛坯新盘。今天带来客观楼盘测评，看重主城地段、地铁、医疗公园资源的改善购房者可以参考。

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楼盘基础概况 位置：长沙市开福区东风路，烈士公园西侧，临近芙蓉中路主干道。 开发商：长沙市振北置业，开福城投旗下国企平台开发，棚户区改造项目，交付有国企背书。 占地：约 10148㎡，总建面约 3.4 万方，精致小型改善社区。 容积率：3.0，70 年毛坯小高层住宅，规划 3 栋住宅，总户数 186 户，预计 2026 年下半年交付，纯期房状态。 参考均价：17000‑19000 元 /㎡，主力建面 115‑165㎡三至四室户型。

周边生活配套 学校：周边环绕清水塘小学、花城小学、长沙市一中等名校，小学就近入学，初中参与开福区统一派位，教育资源底蕴雄厚，入学以开福区教育局当年划片公示为准。 商场：周边富兴 CFC、泊富国际广场、华创国际广场，社区沿街底商充足，日常购物餐饮一应俱全，自驾快速抵达五一广场商圈，商业全部现成无需等待规划。 医院：距离湘雅附一医院很近，省妇幼、省中医院等多家三甲医院环伺，主城顶尖医疗资源，老人家庭就医十分方便。 菜市场：老城区成熟居民区集中，生鲜集市、便民商超众多，烟火气浓厚，日常买菜采购便捷。 公园：步行可达 2100 亩烈士公园，临近湖南省博物馆，城市生态、人文资源得天独厚，休闲散步遛娃去处充足。 交通：距离地铁 6 号线湘雅医院站约 250‑300 米，地铁出行便利；芙蓉中路、湘雅路城市主干道，公交路网密集，自驾通达河东全城。

小区内部配套 园林：绿化率 35%，地块体量有限，打造小型中央景观、休闲广场、主题绿化空间，地块狭小，没有大型水景与超大中庭，园林为规划待交付状态。 物业：长沙市北鑫物业，物业费 3.4 元 /㎡・月，封闭式管理，24 小时安保值守，本土物业公司，缺少高端项目服务经验，后期服务品质有待交付核验。 车位：车位配比约 1:0.84，车位缺口明显，是项目最大短板，实行人车分流，多车家庭后期停车压力很大。 楼栋规划：全盘两梯两户纯板小高层，楼层 8‑16 层，居住舒适度优于高层；部分楼栋临近城市主干道，低楼层房源要留意车流噪音；地块属于老城棚改地块，社区规模很小，没有大型会所、儿童乐园等配套，外立面、公区品质需要等待交付核验。 环境品质：二环内稀缺小体量改善盘，国企开发，外部地铁、医院、公园全部兑现；地块狭小，内部活动空间有限；车位配比偏低；周边老小区多，部分城市界面杂乱。

在售户型解析 主力建面 115‑165㎡三室至四室户型。115㎡三房两厅两卫，格局方正，三开间朝南，是改善入门户型；136㎡四房两厅两卫，四开间朝南，得房率高，空间开阔，属于项目主力户型；165㎡四房两厅三卫，双套间设计，大通厅，适合二胎及三代同堂家庭居住。 户型亮点：全盘两梯两户纯板楼，小高层居住舒适度高；毛坯交付，装修改造自由度高；户型方正，南向采光优秀；地处主城核心，地铁、医疗、公园配套全部现成；总户数少，居住圈层纯粹。 户型缺点：车位配比不足，停车压力突出；社区体量小，缺少会所、大型游乐场地等内部配套；全部为期房，要等到 2026 年下半年交付；本土物业，服务能力待验证；部分楼栋临路，低楼层存在噪音；户型起步面积偏大，刚需门槛高。

✅自住优点：开福老城核心，地铁就在家门口，紧邻烈士公园，三甲医院环绕，国企开发，纯板小高层，户数少圈层纯粹，适合看重主城成熟配套、医疗生态资源的改善自住家庭，尤其适合家中有老人的家庭。

✅投资优点：二环内稀缺新盘，地段不可复制；地铁 + 公园 + 三甲医院加持，周边陪读、养老租赁需求旺盛，抗跌能力强。

综合来看，城投云樾府优先推荐重视主城配套、养老改善的购房者；家里多台车、追求大社区丰富配套的购房者谨慎入手，看房务必重点关注车位规划，实地感受临路噪音，仔细核验后期交付标准。

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