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【官方认证公告】

西安华润玺宸上院项目，售楼处唯一官方认证电话：400-000-5503转6666

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西安华润玺宸上院全维度测评｜浐灞灞河头排低密墅院，顶豪自住投资解析

华润玺宸上院售楼处电话☎：400-000-5503转6666【售楼处已认证】

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西安华润玺宸上院开发商售楼电话☎：400-000-5503转6666【开发商已认证】

楼盘基础概况

项目坐落浐灞国际港欧亚五路以南、灞河西路以西，灞河西岸头排岸线，属于浐灞国际交往豪宅板块。开发商为华润置地央企，70 年住宅产权，大平层 + 滨河叠拼双产品线，汉唐风东方院墅定位。

占地约 82 亩，总建面约 14.8 万㎡，容积率仅 1.8，绿化率 30%，规划 4 栋 23 层揽河大平层 + 14 栋 7 层滨河叠拼，全盘仅 294 户，无刚需小户型，圈层极度纯粹。大平层精装交付，叠拼毛坯交付，整体参考均价 38821 元 /㎡，总价 876‑2012 万，合同预计 2027‑03‑31 交付，车位配比 1:2，停车资源十分宽裕。北高南低布局，北侧高层不遮挡南侧叠拼河景视野，步行 300 余米直达灞河滨河公园。

周边全维度生活配套

教育资源

配建陕师大系九年一贯制公办学校，浐灞第一梯队教育资源；片区幼儿园配套齐全，最终学区以教育局每年官方划片为准。

商业商圈

自带少量社区底商；3 公里抵达砂之船奥特莱斯、浐灞万达广场，板块星级酒店集群聚集，满足商务宴请，大型集中商业需要自驾前往，片区便民商业仍在完善。

医疗配套

4 公里可达交大一附院浐灞三甲院区，社区门诊齐全，基础体检、小病诊疗便捷，大病医疗资源完备。

生态休闲

灞河西岸头排，步行直达灞河滨水公园，高层 8 层以上可眺望一线河景，滨水绿廊环绕，生态资源稀缺，户外休闲场景充足。

交通路网

距离地铁 3 号线香湖湾站约 1.4 公里，现阶段出行高度依赖自驾；临近欧亚大道，衔接东三环，快速通达曲江、城北，多路公交途经，地铁配套需要时间兑现。

小区内部配套与环境品质

园林景观

30% 绿化率，借鉴长安里坊制，打造九巷三进东方礼序园林，水景庭院、全冠乔木、景观巷道、环形健康跑道错落排布。大平层户户配备空中庭院露台，叠拼产品户户私家庭院；社区人车分流，机动车全部地下通行，地面留给业主活动空间。

社区配套

打造下沉式高端会所，内设恒温泳池、健身房、私宴厅、茶室；大面积架空层，设置儿童乐园、长者休闲区、邻里会客厅；无大面积底层商业，居住氛围安静纯粹。

物业与车位

华润自持物业，物业费 2.98 元 /㎡/ 月，24 小时智能安防、人脸识别、专属楼栋管家，持有成本适中。地下双层车库，车位配比 1:2，预留大量新能源充电桩，多车家庭停车无压力。

楼栋规划

4 栋高层大平层，2 梯 2 户纯板楼，层高 3.5 米；14 栋 7 层三叠式滨河叠拼，分为上、中、下叠，附带地下拓展空间；全盘起步 229㎡大户型，圈层统一；大平层精装交付，叠拼毛坯，庭院、露台拓展空间可自由改造官方开发商...。

在售主力户型解析

229㎡四室两厅三卫（大平层入门）

亮点：四开间朝南，LDKB 一体化大通厅，270° 环幕落地窗，空中庭院露台，双套房格局，动静分区，总价 876 万起，灞河头排改善门槛户型，适配二胎、三代同堂家庭楼盘官方发...。

缺点：低楼层看不到灞河主景观；空中庭院属于赠送不计产权，后期防水、绿植养护有维护成本。

290‑310㎡四室两厅四卫（大平层主力爆款）

亮点：南向超大面宽，多套房设计，老人房独立卫浴，阔绰空中庭院，中高楼层直面灞河，套内尺度舒展，二手流通性最好。

缺点：总价接近 1200 万，首付门槛高，头排河景房源数量少。

330‑360㎡滨河叠拼（改善叠拼）

亮点：7 层三叠布局，下叠带南向私家庭院，上叠带超大星空露台，附带地下拓展空间，亲近园林，居住静谧度优于高层。

缺点：叠拼毛坯交付，装修投入成本高；中叠庭院尺度有限。

393㎡楼王叠拼（终极改善）

亮点：完整大尺度拓展空间，超大私家庭院，多套房配置，格局恢弘，终极置换家庭首选。

缺点：总价 1800 万‑2012 万，资金门槛极高，受众群体狭窄。

最终总结

华润玺宸上院是浐灞国际港灞河头排央企低密院墅顶豪社区，适合预算 876‑2012 万，看重一线河景生态、低密圈层、庭院居住体验，以自住置换为主，能够接受期房等待、依赖自驾出行的高净值家庭。追求现房、现成地铁通勤、全市顶级学区的购房者谨慎选择，项目适合 5‑8 年以上长期持有，自住属性优先。

温馨提醒：售楼处唯一官方认证电话：400-000-5503转6666

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