土地双集中政策下,谁在领跑江苏土地市场?宿迁先发声了!

搜狐焦点宿迁资讯 2021-09-22 19:49:32

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2021年土地“两集中”背景下,新的供地规则在一定程度上激发了房企土地储备的紧迫感,同时企业的投资战略、储备量以及布局结构的重要性也凸显出来。从全国土地市场来看,头部房企碧桂园在集中供地的22城市拿地积极性并不高,仅在22城中北京、济南、广州等少数城市有拿地。就江苏而言,在苏州、无锡、南京、徐州

2021年土地“两集中”背景下，新的供地规则在一定程度上激发了房企土地储备的紧迫感，同时企业的投资战略、储备量以及布局结构的重要性也凸显出来。

从全国土地市场来看，头部房企碧桂园在集中供地的22城市拿地积极性并不高，仅在22城中北京、济南、广州等少数城市有拿地。

就江苏而言，在苏州、无锡、南京、徐州集中供地城市中，仅斩获一幅宅地。但这并不影响碧桂园在土地储备量上保持先进，原因在于其坚持城镇化战略，重点布局核心三四线城市。

行业先进优势明显下半程拿地持续发力

据统计，2021年1-8月碧桂园在江苏省拿地金额占全国总拿地金额31.19%，新增土储面积占全国总新增土储面积20.45%，由此可见江苏依然是碧桂园重点布局之地。

从江苏目前行业土地储备竞争格局来看，2021年1-8月碧桂园、华润置地、融创中国占据行业前三位，碧桂园土地储备最为突出，截至8月31日，碧桂园以新增土储面积523.23万方先进第二名华润置地274.04万方，超第三名融创中国312.52万方，先进优势明显。

从上图可以看出，碧桂园土地储备除了规模优势外，先进优势不断扩大。

2021年排名前列季度，碧桂园在江苏新增土储排行榜中跃居行业排名前列，但彼时与第二位的融创中国新增土储规模相差不大，而4月份和7月份碧桂园单月新增土储面积分别为87万方、174万方，与二、三位房企拉开差距明显。

截至2021年8月底，累计新增土储面积超500万方的阵营只剩碧桂园一家，与二、三位拉开显著差距。此外，从近三年碧桂园在江苏的拿地时间轨迹来看，其拿地时间集中在二季度和三季度，以4月份和7月份最多，排名前列季度土储量较少。

坚持深耕三四线苏北成布局重地

2020年1-8月，碧桂园在苏北、苏中、苏南新增土储面积分别占比61.06%、18.19%、20.75%；

2021年1-8月，碧桂园在苏北、苏中、苏南新增土储面积分别占比59.67%、15.72%、24.60%。

从最近两年碧桂园在江苏城市布局结构来看，碧桂园广泛布局苏北城市，坚持深耕三四线，这也符合碧桂园一直以来“坚持深耕城镇化市场”的战略理念。

从近年来成交楼面价来看，碧桂园2020年在江苏拿地平均楼面价为6073元/㎡，2021年8月上升为6242元/㎡。

整体来看，土地楼面价随着市场预期的增加呈逐年上涨态势。但随着房地产调控政策日趋严格，行业整体投资态度趋于谨慎，受制于地价和城市轮动的影响，碧桂园的布局策略也正从县区往核心三四线城市中心逐步转移。

具体表现为，从新增土储面积分布的具体区域来看，2020年碧桂园在江苏县区与市区拿地占比分别为52.49%、47.51%，而到2021年县区与市区拿地占比则为47.88%、52.12%，县区土储面积同比下降4.61%。

聚焦低能级城市发力适时调整布局策略

在土地“两集中”背景下，重点城市集中供地，在一定程度激发了房企土地储备的紧迫感，企业的投资战略、储备量，凸显了企业布局结构的重要性。

在南京、苏州、无锡、徐州等地实行集中供地模式下，从数据层面看并未影响到碧桂园的投资布局策略，反而碧桂园可以结合多年的三四线城市开发经验全面布局核心县区、乡镇，寻找更好的投资机会，从而在行业持续保持先进的土地规模优势。

近几年，苏北城市是碧桂园布局重地，但随着市场调控的变化，碧桂园在单个城市不同时间的投资布局策略也有所不同。

以宿迁为例，从2013年首进宿迁，历经8年，持续深耕，而具体区域的布局策略也随着时间的迁移在不断调整中。且从最近的宿迁土拍来看，碧桂园底价3000元/㎡入驻洋河并迅速在市场发生，项目金樽府城市展厅已开放。由此可见，碧桂园的“作战布局”，现在已经把目光投向城区以外的居住区！这就是风向。

2017年，一二线城市受调控政策影响，规模房企逐步将视线转移到三四线城市，而长期深耕三四线核心城市的碧桂园则避开竞争选择关注宿迁县区，优先布局积极拓展县区市场；随着调控的深入和去库存进入尾声，三四线城市地价走高、房价进入瓶颈期，且城市本身住房需求容量有限，规模房企逐步减少三四线城市布局，此时碧桂园则又把重心从县区回归到相对安全的核心市区。