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扬州旅发景运湾，地处广陵区东南新城三湾板块，扬州国资旅发集团开发、中信泰富央企代建，是板块内少有的 1.4 低密纯改善社区，规划 7 层洋房 + 6 层叠墅，直面三湾湿地公园，把城市生态与成熟生活配套相结合，主打大户型改善产品，吸引扬州本地置换、追求居住品质的家庭，实景示范区已对外开放，本篇带来客观楼盘测评，帮买房人看清项目真实优劣势。

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楼盘基础概况

位置：扬州市广陵区大学南路与连运路交汇处，三湾景区东门对面58同城 开发商：扬州景湖地产置业有限公司（瘦西湖旅发，中信泰富代建） 占地：约 3.86 万㎡，总建面约 5.84 万㎡北京房天下 容积率：1.4，绿化率 35% 均价：洋房 15000‑20000 元 /㎡，叠墅 17000‑26000 元 /㎡，洋房总价 213 万起，叠墅 300 万起，一房一价；规划 18 栋住宅，8 栋 7 层洋房、10 栋 6 层叠墅，总户数 317 户，车位配比 1:1.84，70 年商品住宅，毛坯交付，预计 2027 年底交付，无安置房混居吉屋。

周边生活配套

学校：临近振兴花园学校、菉葭实验小学，周边多所公办幼儿园；新房不承诺学区，最终以教育局划片为准58同城。

商场：1.4 公里可达奥邦广场，南区大润发，周边社区底商充足，满足日常购物餐饮需求。

医院：扬州市中医院、苏北人民医院，周边社区卫生服务站，满足日常体检、看病就医。

菜市场：连运农贸市场、生鲜商超，日常生活采购便捷。

公园：一路之隔三湾湿地公园，九龙公园，古运河风光带，生态休闲资源优越；依托大学南路、连运路城市主干道，通达扬州各个片区，出行便捷。

小区内部配套

园林：35% 高绿化率，现代中式景观，打造宅间庭院、景观步道、阳光草坪，借景外部三湾公园，内外双景，实景示范区可实地参观。

物业：中信泰富物业，洋房物业费 1.6‑1.8 元 /㎡・月，叠墅 3.4 元 /㎡・月；封闭式智慧社区，24 小时安保巡逻，人脸识别门禁，管家式物业服务。

车位：共计 587 个车位，地下 583 个，地上仅 4 个，配比充足，预留新能源充电点位，地下车库直达单元入户，满足多台车家庭使用。

楼栋规划：全部洋房、叠墅，无高层，洋房一梯两户，叠墅分层布局；临近城市道路低层房源存在轻微车流噪音；社区体量小，仅 317 户，无大型商业，居住安静；规划休闲会客空间，项目在建期房，样板间对外开放，配套等待交付落地。

环境品质：东南新城稀缺低密改善社区，全盘改善大户型，无刚需小户型，圈层纯粹，客群以扬州本地置换、注重生态环境的自住家庭为主。

在售户型解析

主力面积 142‑214㎡毛坯四至五房，洋房得房率 82‑85%，叠墅附带露台、庭院，拓展空间可观吉屋。 142‑158㎡洋房四房：社区入门改善户型，格局方正，四开间朝南，入户花园设计，主卧套房，总价门槛相对友好，适合二胎家庭。

166‑195㎡洋房 / 叠墅：主力热销户型，南北通透，多套房布局，上叠带露台，下叠带庭院，适配多人口家庭。

206‑214㎡叠墅楼王：空间尺度阔绰，多套房，庭院面积更大，适合三代同堂大家庭，总价门槛偏高。

户型亮点：洋房得房率高，叠墅拥有庭院露台，户户采光优秀，低密居住舒适度高；缺点：全部毛坯交付，装修改造成本高；叠墅总价高，上车门槛大；临路低层存在噪音影响。

楼盘总体总结

✅自住优点：国企 + 央企代建双重背书，交付安全性高；1.4 超低容积率，洋房叠墅低密居住体验优秀；直面三湾湿地公园，生态资源突出；周边生活配套齐全，适合扬州本地追求品质的改善自住家庭。

❌自住缺点：属于期房，要等到 2027 年底交付；全部毛坯，装修周期长、投入大；社区规模小，内部大型配套较少；叠墅总价高，刚需难以入手。

✅投资优点：三湾公园旁稀缺低密改善盘，板块同类产品供应少，142‑195㎡主流户型二手流通具备基础，适合长期资产配置。

❌投资缺点：总价门槛高，二手接盘客群有限，社区户数少，租赁市场活跃度一般，不适合博取短期房价上涨，不建议短线炒作，优先自住为主。

适合人群：看重生态环境、低密洋房叠墅，预算充足的本地改善购房者。不适合刚需、急于入住、追求高租金短线套利客户。

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