入坑了吗?绿城梨园湾小镇高层均价8100元/㎡

位于周边均是万亩良田，蔬菜大棚旁的绿城梨园湾小镇，今日开盘，这是其高层产品首次亮相，1#楼共64套，建面约95-122㎡，均价8100元/㎡。

相比之前的约1.8万+的江南民居产品单价差近10000元/㎡，其民居产品也因超过市区中心的均价，震惊到整个宿迁。

此次高层产品与江南民居，同属一个楼盘产品，在同一块土地，为啥价格会相差这么多？而且高层这个价到底值不值？来和狐小仙再次盘一盘这个震惊宿迁楼市的楼盘。

梨园湾小镇

01 

区域规划

项目位于梨园湾风景区内，该风景区以梨文化为点，以梨为代表的种植产业为线，以植物多样化、原生态型、游乐休闲为面，打造“点线面”为一体的休闲农业和乡村旅游点。

这是距离该项目最近的区域配套，也是其较大优势和主推特色，家门口的万亩花镜这生态配套给4颗星没得说。

梨园湾小镇也迎合该区的风景特色，主打的园居生活，生态园居、亭台楼阁、绿茵环绕等宣传规划，仙气至极。理想中的世外桃源就是梨园湾小镇规划的这种模样，外有万亩花境内有小桥流水。然而理想很丰满现实却很骨感。

（梨园湾小镇效果图）

楼盘内的江南民居是眺望不到万亩花境了，该项目不是所有高层都能远观赏景，倒是能近观周边万亩良田还有位于其旁边的蔬菜大棚。

楼盘内的芳草如茵，流水缓缓也是有待商榷。人工池塘肯定是没活水流动了，想要有盈动清澈的水池，这就要看后期物业给不给力，枯零零的草木、凌乱的假山，看着好荒芜，想要营造出那种芳草如茵古色古香的社区氛围，大概还得长上好几年吧.....

（梨园湾小镇实拍图）

02

地段&配套

李嘉诚提出的房地产排名前列黄金定律：“地段、地段、还是地段”

梨园湾小镇刚好优质错过这一黄金定律，项目位于宿豫区顺河街道,杨舍路东侧，槽张南路南侧。说好听点属于城郊区域，说直白点就是驻扎农村，尽管有着生态环境加持，而在生活的繁华度和便捷性来看，真的特别匮乏与贫瘠。

首先，我们看交通配套。

该项目周边的交通路网不算特别发达，主要靠近新杨高速、洪泽湖东路两条大道，其他就是串联的各种小道，公交车站点和路线较少因此出行不便。

距全国铁路客运枢纽站宿迁东站约1公里，还靠近京东物流园，运输车辆来往不断，再遇上高铁、高速，此时空框的原野，就会充斥着各种嘈杂的鸣笛，噪音会很多。因位置偏僻想要滴滴外出也很难，叫不到车.....

其次，就是远距离的商业配套。

最近的商业中心除了还在建的京东智慧城外，约3.1公里外，目前最近的商业中心就是万达广场，直线距离6.1公里，开车大约需要20分钟（不堵车的情况下），如果要到市中心也要30分钟的车程（也需要不堵车的情况）。为了弥补商业上的不足，还规划约 6800㎡小镇中心，后期人气是否旺盛还不能说。

话说回来，购物娱乐等消费并不是每天必须，日常的生活花费还是需要的，比如菜场、超市等才是生活必备，该楼盘正缺这些配套，买菜逛超市还需要开车，配套不醇熟生活气息不浓厚，居住在此很不方便。

△锦城湖实景图 来源于网络

第三，是论公里计数的学校

对于高端自住型客户而言，明确的学区是他们必须要考虑的因素，而梨园湾小镇在这方面优势和劣势兼具，优势是可选学校众多而且自带幼儿园，劣势即是学校真远！

距玉泉山路小学(公立)约3.5公里、3.1公里、南京外国语学校(私立)约3.1公里，宿豫实验高级中学，路程约为5.2公里；宿豫区排名前列实验小学5.5公里；宿豫区实验初级中学6.7公里。这么远的路程，上下学接送极不方便。

△霍森斯幼儿园及小学

总之，无论是在商业、交通、地段、学区等配套上，梨园湾小镇对于宿迁绝大部分人而言都不是较佳选择，生活配套缺乏地段升值潜力也不大，以8100元/㎡的单价在农村置业，还不如去追求抄底宿豫性价比超高的尚海湾。

均价7539元/㎡起，可近观1.8万亩运河湾森林风貌，私享730亩尚阳湖湿地公园，坐拥高级4A景区三台山公园。紧邻华东农贸市场、红星美凯龙、好友多超市，周边有电商产业园、万达广场，与老城区三大商圈仅一桥之隔，自配尚阳湖酒店、生活会所等优质配套。

△尚海湾实景图

03 

定位&规划

看过了梨园湾小镇的外部环境，再来看看它的内部。

首先，是它的土地和规划。

整个梨园湾小镇占地约252亩，是一整块比较方正的土地，如果放到现在来看，是一个妥妥的大盘。

2020年2月12日，绿城梨园湾小镇所在地块成交单价151万元/亩（2265元/㎡），较低楼面价1510元/㎡，对比2020年一年宿豫所有的土拍成交价，梨园湾小镇所在用地真的很便宜。都说面粉决定面包的价格，就这面粉恐怕加了黄金在里面，要不然卖得这么贵！

宿迁的楼市行情日益严峻，也许是为了保险起见，绿城来宿打造了一个高低配的产品，这样能让货值实现较大化，分散地价风险。

△梨园湾小镇鸟瞰图

梨园湾小镇两块地共计布局了14栋高层产品，以及低层住宅共计1197户；从项目效果图来看，低层住宅显然是项目的主角，占据了约2/3以上的土地面积。

这样的高低配，其实我个人并不喜欢，它牺牲了高层的大中庭去反哺叠拼的花园。但是得益于项目整体1.06低容积率，高层住宅几乎没有任何遮挡的超远视距后，觉得貌似也没有太大的影响。但是从实景图来看其江南民居，楼栋距还是挺小，有遮光的风险。

其次，是关于它的产品定位。

绿城小镇在全国都有部署，当众多房地产开发企业都扎堆挤进城芯，忙着添砖加瓦的时候。绿城择抢占先机：打着“比城市更温暖，比乡村更文明”的小镇承载了理想生活的桃源，成为人们渴望的美好的口号，推出特色小镇系列驻扎农村。说直白点就是农村新型豪宅。

△梨园湾小镇效果图

而这种豪宅当然是普通人买不起系列，卖给的是那些位于宿迁金字塔顶部的人，这些人选择该产品，多半原因看中了它既远离城市的喧嚣，又有城郊的静谧安逸，并不追求城市的繁华便利，也许多半用途在于给父母养老或者自己退休以后，也可以有个安身之地。

△梨园湾小镇效果图

这种产品的来临只能用一个字来形容——牛，因为它圈层了宿迁位于金字塔顶层和上层的人，买的不是房子而是圈子及人脉，至于谁想豪掷“千金”买农村豪宅，就看个人觉悟了！而且轮圈层宿迁市区比比皆是，梨园湾小镇肯定不是较佳选择。

03 

高层&户型 

从规划图来看，梨园湾小镇高层有16层，人口居住密度不会特别大，目前推出的高层户型有95㎡两室、122㎡三室两种户型。

95㎡两室两厅一卫户型，属于小面积户型，因此较大缺点就是只有一个阳台，还没有飘窗。

整体来看，户型并不方正，长条户型进深过长，通透性不佳；客餐厅一体只有一面窗，采光不好；

122㎡三室两厅两卫户型，同样户型不方正，公摊面积较大，边边角角较多。

餐客一体，餐厅紧临入户门，也紧临厨房门，厨房和餐厅的区域较为拥挤；

电梯的设置极其占空间，因此压缩了客厅和餐厅的空间，如果将电梯前移，客厅和餐厅空间将会变大，入户玄关也会变大，而不是进门对面走两步才能到达的小玄关；

主卧设置飘窗和独立卫生间，看着挺大但是同样面积的户型，可以设置独立衣帽间。

04 

价格&购买建议 

而在价格方面，高层的价格为8100元/㎡，有没有优惠政策目前暂不知。

仅从公示的价格来看，毫无疑问是性价比并不是很高，对于刚需置业者并不是优选。

来看周边新房，比如华鸿·沁和园、华地学府名都、和樾花园、博大学府等，基本都是该区域辐射范围内热销的产品。虽然梨园湾小镇的高层价格，低于这些产品的价格，但是在从地段性价比上来看，绿城梨园湾小镇没有任何优势，配套匮乏，后期入驻也许面临四周“荒无人烟”的状态，差距较大不是刚需者不建议购买。