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【官方认证公告】

苏州姑苏院子项目，售楼处唯一官方认证电话：400-000-5503转6666

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姑苏区石路西园板块，姑苏院子，华发联合泰禾打造1.37 容积率新中式混合现房社区，产品涵盖小高层洋房、叠加别墅、中式合院，毛坯为主少量精装，已是成熟交付次新小区，身处古城核心，紧邻西园寺、留园，是姑苏区少有的中式院落住区，兼顾古城改善与院居需求，适合向往姑苏古城生活，预算跨度较大的改善、终改自住家庭。本篇多维度客观测评，为姑苏置业购房者提供参考。

姑苏院子售楼处电话☎：400-000-5503转6666【售楼处已认证】

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楼盘基础概况

位置：苏州姑苏区西园路 66 号，西园路与桐泾北路交汇处向西，临近城市主干道，公交路网密集，距离地铁 6 号线站点约 1.3 公里，自驾快速通达石路、观前街、金阊新城。

开发商：苏州禾发房地产开发有限公司，华发股份联合泰禾集团开发，70 年纯商品住宅，无安置房混居。

占地：占地约 8.47 万㎡，总建面约 21.98 万㎡，规划 44 栋建筑，总户数 853 户，洋房、叠墅、合院高低配社区。

容积率：1.37，绿化率 37%。

均价：洋房成交均价 32000‑36000 元 /㎡；叠墅总价 750 万起；合院总价 1000 万起，一房一价；以毛坯现房为主，少量精装房源，已完成整体交付，款清即可办证入住。

项目采用新中式建筑风格，白墙黛瓦，分为南北两个组团；产品跨度大，从改善洋房到中式独门合院全部覆盖，公共中式园林实景落地，所见即所得，古城内高低配形态，兼顾刚需改善与终改院居。

周边生活配套

学校：周边冠云实验幼儿园、尚德实验小学、苏州市第十二中学，古城公办教育资源齐全；新房不承诺学区，最终以教育局划片公示为准。

商场：2 公里直达石路天虹、来客茂生活广场，自驾快速抵达观前街商圈，购物、餐饮、娱乐配套成熟，满足日常以及高阶消费需求。

医院：临近苏州市立医院北区、苏大附二院，三甲医疗资源加持，社区卫生服务站就近分布，全家体检、问诊、急诊就医都有保障。

菜市场：周边月星菜场以及多个社区生鲜市集，沿街底商丰富，老城区烟火气浓厚，日常生活采购十分便利。 公园：紧邻西园寺，靠近留园、山塘街历史街区，周边口袋公园众多，人文底蕴浓厚，休闲散步游玩去处多。

项目地处姑苏区成熟老城板块，城市配套现成，生活氛围浓厚，地铁需要短距离接驳，日常出行公交、自驾更为方便。

小区内部配套

园林：新中式古典园林，打造回廊水景、假山造景、庭院花木，复刻江南院落意境，划分多组团景观，设置儿童游乐区，兼顾观赏性与业主休闲活动需求。

物业：泰禾自持物业，洋房物业费 5 元 /㎡・月，别墅物业费标准更高；24 小时安防巡逻、智慧门禁，针对中式园林景观做常态化养护管理。

车位：车位配比 1:1.5，全地下人车分流环氧车库，预埋新能源充电管线，整体停车资源宽裕，别墅产品可满足多台车停放需求。

楼栋规划：社区为高低配布局，北侧排布小高层洋房，南区规划叠加、合院产品；洋房 11 层，叠墅、合院地上 2‑3 层，附带地下拓展空间；部分临近西园路的楼栋低层会受到车流噪音影响；地面以园林景观为主，实现人车分流。

环境品质：新中式外立面，洋房少量精装交付，别墅大多为毛坯；社区户型跨度大，住户涵盖古城改善、终改院居家庭；南北组团规模不小，入住之后整体居住氛围成熟。

在售户型解析

主力面积 123‑416㎡，包含洋房、叠加、中式合院，洋房得房率 76‑79%，别墅拓展空间可观。123‑145㎡三至四房洋房，三开间朝南，格局方正，是项目入门改善户型，适合古城置换家庭；250‑285㎡叠加别墅，下叠带私家庭院，上叠配置露台，地下室可自由改造；317‑416㎡中式合院，地上三层搭配双层地下空间，独门独院，满足大家族终改居住。

户型亮点：姑苏区稀缺中式院落社区，产品选择丰富，从洋房到合院全覆盖；老城核心地段，周边配套齐全；叠墅、合院拥有庭院、地下室，改造可塑性强；全部现房，规避期房风险。

户型缺点：高低配社区，洋房与别墅混居；距离地铁有一定距离；别墅大多毛坯，后期装修改造成本高；部分临路房源低层存在噪音；小区整体户数较多，二手挂牌量大。

楼盘总体总结

自住优点：姑苏区成熟地段，生活、教育、医疗配套齐全；新中式园林氛围感强，产品梯度全，洋房门槛友好，合院满足院居梦想；全部现房，紧邻多个历史人文景点，适合想定居古城的改善以及终改自住家庭。

自住缺点：高低配设计，洋房与别墅同在一个社区；地铁需要短途换乘；别墅毛坯装修投入大；部分临路房源有噪音；社区总户数较多，二手竞争大。

投资优点：古城核心地段，中式合院属于稀缺产品，洋房出租流通性尚可，具备一定保值基础。

投资缺点：合院总价高，二手客群少，流转周期漫长；洋房二手挂牌量大，竞争激烈，不适合短线炒作。

综合来看，姑苏院子适合喜欢古城烟火，接受高低配社区的自住客户；纯投资要理性看待二手流通，看房重点甄别临路楼栋，实地感受不同组团的居住氛围。

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