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四代住宅本质就是让购房者可以获得更多可利用的面积，但并没有摆脱容积率限制下的密度和隐私性问题。

本身就是开发商包装出的伪命题，把带大露台的高层包装成未来住宅革命，溢价卖房。

其他已经做四代住宅有一定周期的城市，全部都经历了一轮户型竞赛，每一个率先做到大幅度突破的项目都能阶段性赢得市场。

但户型设计没有壁垒，很快市面上就全部都是同质化的产品，市场也就祛魅了，进而来到更深度的竞争红海。

已经放开四代住宅的城市，大多新房市场都是渐冷的。

随着去年计容规则放开，杭州的户型竞赛已经全面打响，杭州版的四代住宅和其他城市不一样。

2、卷法

杭州版的四代住宅没有露台，能发挥的地方只是阳台、飘窗和设备平台。

去年出台新版计容规范关于飘窗明确放开了限制，只要是结构窗下面就可以做飘窗。

以沐芳洲为例：

窗墙比拉满了，厨房的侧窗、玄关内向侧窗还有主卧的双面窗，建面约104方的户型就能多出来10多个平方的飘窗。

同时把阳台做到最大，打散并封包到房间内，只保留少量晾晒区域，套内获得感拉满。

我觉得沐芳洲能受到市场认可，关键并不是单纯得房率高，而是不停留在纸面上的高，多出来的飘窗全都可以合理的利用上。

沐芳洲是当前阶段小户型的极致，但并不是理论的极致，因为仍有「设备平台没用上」。

沐芳洲大获成功后的沐青云接力而来，基本都是同样的配方，放大到139做五房三卫。

最近公开户型的大家浦沿项目则是不同的味道。

大家房产走了和兴耀不同的路，没有大量套内飘窗，而是从设备平台和阳台概念下手。

北向搞出了三联阳台，但是估计名义上并不是阳台，很可能是设备平台和浇筑tou面积。

如果去掉北面阳台，其实项目套内使用率可能还没有前两年的楼盘高。

小程序画的图只能是参考，后面还是要结合实际看，这部分到底是纸面数据还是真实好用的空间。

虽然项目的数值虽然是堆上去了，可是实用性，合规性到底如何还未可知。

3、全面

如同雨后春笋般，得房率100%的概念已经遍布杭州大地，以至于新出来的项目没有100%都要想办法硬凑一些数据。

萧山区君潮润府是杭州本轮最先卷得房率的项目，100%得房率也不远了。

拱墅区华丰也出现了多盘互卷得房率，137的五房就是从华丰伟星率先出品，万科也搞出了105的四房。

钱塘区的沐芳洲很快就要清盘，100%得房率已经传递到了一号大街旁。

滨江区也已经开始得房率100%了，可笑的是，就在两年前滨江区连阳台都没得送。

临平区的绿城，100%得房率的洋房也已经放出了户型图。

余下几个城区，100%得房率概念的新房很快都会出现。

4、速度

一年前的君潮润府139四房三卫惊为天人，但和现在的新房比已经上不了牌桌。

计容规则放开已有一年，期间许多开发商都在做得房率更高的户型，只有纯血滨绿盘依然坚守。

到现在为止滨江还在偏刚的项目中做祖传2T3，丝毫没有卷户型的动作，而绿城已经加入了。

绿城的动作基本标志着户型竞赛已经进入了加速期，接下来的发展速度会非常快，任何板块的下一个项目、下一宗土地就很可能把上一个卷翻。

第一个吃螃蟹的人都是勇敢的，也都是幸福的。他们会被人记住，也能收获市场的青睐。

而后来者则更多是被市场胁迫，即便市场不会记住他们，也必须跟风加入。

搞了几年好房子，好房子到底是什么，现在还是没有找到最完美的答案。

豪宅下放或许是好房子的一种解法，但现在仅靠会所大门头已经有些乏力了。

我一直都认为得房率和房子好坏是两回事儿，需要大面积的人理所应当要买更大面积的房子。

得房率竞赛是一场表面的共赢游戏，用纸面面积换价格优势，短期人人得利。

可游戏背后的隐形成本，终究要由更多的人共同承担。

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