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扬州广陵区东南新城高力时涧（智景花园），是东南新城小体量低密改善现房社区，规划小高层与 7‑8 层洋房，全盘容积率仅 1.5，总户数仅 181 户，定位纯改善宽境平层，2022 年已经完成现房交付，周边老城生活配套成熟，是扬州东南新城稀缺的小圈层改善楼盘。下面带来完整楼盘测评，客观拆解项目真实利弊，帮买房人理性选房。

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楼盘基础概况

位置：扬州市广陵区东南新城，开发东路与汤汪路交汇处 开发商：扬州高城房地产开发有限公司（高力集团） 占地：约 1.8 万㎡，总建面约 3.8 万㎡安居客 容积率：1.5，绿化率 35%安居客 均价：毛坯约 13800 元 /㎡，一房一价；规划 2 栋小高层、3 栋洋房，总户数 181 户，车位配比 1:1.42，2022 年 8 月现房交付，70 年纯商品住宅，无安置房配建安居客。

周边生活配套

学校：周边汤汪中心小学、汤汪中学，教育资源就近覆盖，学区以教育局当年划片为准北京房天下。

商场：临近奥邦大润发、九久奥特莱斯广场，社区底商齐全，日常购物餐饮一站式满足，驱车直达文昌阁商圈。

医院：周边社区卫生服务中心，快速抵达苏北人民医院、市中医院，满足家庭就医体检需求。

菜市场：临近东花园菜市场、联谊批发市场，生鲜品类齐全，日常生活采购十分方便。

公园：靠近古运河风光带、三湾湿地公园，休闲散步去处丰富；紧邻开发东路快速路，多条公交途经，通达扬州全城，自驾出行便捷。

小区内部配套

园林：35% 绿化率，现代简约景观设计，打造仪式主入口、中央景观庭院、宅间绿化组团，搭配休闲廊架、儿童游乐、健身活动场地，实景园林全部落地可实地参观。

物业：高力自持物业，物业费 2.2 元 /㎡・月，封闭式智慧社区，24 小时安防监控、人脸识别门禁，配备楼栋管家服务。

车位：地下车位 266 个，全地下人车分流，地面以人行步道为主，预埋新能源充电管线，车位配比充足，能够满足多车家庭使用。

楼栋规划：社区一共 5 栋楼，外围两栋小高层，内侧排布洋房，洋房楼层低，采光通风条件优秀；多数户型做到一梯一户，私密性强；全部现房，采光、公区品质均可实地核验。

环境品质：东南新城小体量改善社区，总户数少，居住人口不多，圈层纯粹，居住安静度高，以本地置换改善家庭为主。

在售户型解析

主力面积 107‑162㎡，以三房、四房平层为主，毛坯交付，改造自由度高。

107‑138㎡三房两卫：改善入门户型，三开间朝南，横厅布局，主卧套房设计，适合三口、四口之家；部分户型进深较长，北向房间采光偏弱。

142㎡四房两卫：项目主力热销户型，大面宽阳台，LDK 一体化，南北通透，动静分区，兼顾二胎家庭，流通性较好安居客。

162㎡四房两卫：楼王大平层，四开间朝南，多套房格局，空间尺度开阔，适合三代同堂居住；总价门槛偏高。

户型亮点：大多一梯一户，私密性强，洋房得房率高，大宽厅设计，毛坯可自由改造；缺点起步面积偏大，没有刚需小户型，靠近开发东路的楼栋低层会有路面噪音干扰。

楼盘总体总结

✅自住优点：东南新城成熟板块，生活配套齐全，现房即买即住；1.5 低容积率，小体量社区，住户少居住纯粹，洋房居住舒适度高，适合广陵区本地置换改善家庭。

❌自住缺点：社区占地面积小，内部大型休闲配套较少；临快速路楼栋低层有噪音；以改善大户型为主，刚需上车门槛高；毛坯交付，装修需要投入时间资金成本。

✅投资优点：东南新城稀缺低密小社区，138‑142㎡改善平层二手认可度尚可，适合长期资产配置。

❌投资缺点：总房款偏高，目标客群集中改善群体，受众面窄；社区体量小，二手挂牌量不多但接盘群体有限，租金回报率一般，不适合短线炒作，优先自住为主。

适合人群：看重现房、成熟生活配套，偏爱小体量低密社区的改善置换购房者。不适合预算有限刚需、追求大型社区配套、短线套利纯投资客户。

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