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扬州广陵广合凤鸣棠颂（备案名凤和棠颂园），地处东南新城核心板块，广陵区属国企广合集团开发，70 年产权低密复合住区，容积率仅 1.5，规划高层、叠墅、联排多类产品，打造唐风宋韵中式院居，实体示范区已经对外开放，是东南新城关注度很高的改善新盘，下面带来完整楼盘测评，客观拆解项目真实利弊，帮买房人理性选房扬州网。

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楼盘基础概况

位置：扬州市广陵区江都南路与连运路交汇处（东南新城）扬州广合国... 开发商：扬州广合融润置业有限公司（广合集团，广陵国企）北京房天下 占地：约 9.24 万㎡，总建面约 22.93 万㎡ 容积率：1.5，绿化率 35% 均价：高层约 16800 元 /㎡，叠墅、联排总价段更高，毛坯交付，一房一价 产品规划：合计 42 栋建筑，15 栋 17‑20 层高层、5 栋 6 层叠墅、22 栋 3 层联排别墅，总户数 1012 户，纯商品房，预计后期交付，实景样板示范区可实地参观。

周边生活配套

学校：周边汤汪中心小学、东花园小学、汤汪中学等，全龄教育资源齐备，学区以教育局当年划片为准扬州广合国...。

商场：临近奥邦大润发、九久奥特莱斯广场，板块底商成熟，满足日常购物餐饮休闲需求扬州广合国...。

医院：3 公里内武警江苏总队医院、广陵区中医院，社区卫生服务中心，家庭就医体检便捷扬州广合国...。

菜市场：周边便民农贸市场、生鲜商超齐全，日常生活采买方便。

公园：临近七里河公园、古运河风光带，生态休闲资源丰富；紧邻江都南路、城南快速路，通达老城区，自驾出行便利扬州广合国...。

小区内部配套

园林：35% 绿化率，复刻扬州十二景中式造园，唐风宋韵景观，迎宾府门、中央庭院、水景廊架，移步异景，打造游园式归家体验，实体示范区实景可看。

物业：绿城物业，高层物业费 1.6 元 /㎡・月，墅区 4.2 元 /㎡・月，封闭式智慧社区，24 小时安防巡逻，人脸识别门禁，高低区差异化物业服务扬州市住房...。

车位：车位配比约 1:1.2，全地下人车分流，预留新能源充电点位，多车家庭停车资源充足。

楼栋规划：高层、叠墅、联排分区排布，南低北高，低密院墅集中南侧，高层靠北侧；联排户户带私家庭院、露台，部分地下室可拓展；社区配少量临街商业，无安置房混居；中式坡屋顶外立面，建筑辨识度高，实体样板间对外开放。

环境品质：东南新城稀缺 1.5 容积率低密大盘，兼顾高层刚需改善与院墅终极居住，中式氛围感浓厚，居住圈层丰富。

在售户型解析

主力面积 98‑180㎡高层，165‑190㎡叠墅，178‑215㎡联排，全系毛坯交付，改造空间大扬州广合国...。 98‑125㎡高层三房两卫：高层入门户型，格局方正，三开间朝南，适合刚需、刚改家庭；部分中间户通透性弱，过道有少量面积损耗。

143‑180㎡高层四房两卫：高层主力改善，四开间朝南，LDK 一体化，主卧独立套房，适配二胎、三代同堂。 165‑190㎡叠墅：上下叠布局，带庭院露台，拓展空间可观，适合进阶改善；总价抬高，庭院后期维护有成本。

178‑215㎡联排别墅：地上三层，搭配挑高地下室，多露台私家庭院，可打造家庭影院、茶室，适合终极改善；购房门槛高，毛坯装修投入巨大，地下室需要做好防潮处理。

户型亮点：产品跨度齐全，高层门槛友好，墅区有天有地，毛坯自由改造；缺点高层部分户型临路，别墅总价高，装修成本压力大。

楼盘总体总结

✅自住优点：广陵国企开发，资金稳健，东南新城核心，城市配套齐全；1.5 低容积率，高层叠墅联排产品全覆盖，绿城物业加持，中式园林院居特色突出，适合扬州本地刚需刚改以及追求院墅居住的改善家庭自住。

❌自住缺点：属于期房，尚未交付；高层靠近城市主干道，低层有噪音干扰；别墅装修投入高；板块部分城市更新还在推进。

✅投资优点：东南新城城市更新板块，98‑143㎡高层流通性较好，自住需求旺盛，适合长期资产配置。

❌投资缺点：社区总户数多，后期二手挂牌竞争大；叠墅、联排受众窄，租金回报率一般，不适合短线炒作，优先自住为主。

适合人群：喜欢中式低密社区，刚需刚改、终极改善购房者。不适合追求现房、短线套利纯投资客户。

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