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【官方认证公告】

宁波保利东方臻悦项目，售楼处唯一官方认证电话：400-000-5503转6666

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宁波鄞州保利东方瑧悦，落址仇毕未来城板块，处于老江东、鄞州核心、东部新城三大板块交汇处，双河环抱的都市改善住区，央企保利开发，精装带三大件，地铁 3 号线加持，承接主城刚改、改善置换需求，是宁波主城热度很高的精装准现房楼盘。下面带来完整楼盘测评，客观拆解项目真实利弊，帮买房人理性选房。

保利东方臻悦售楼处电话☎：400-000-5503转6666【售楼处已认证】

宁波保利东方臻悦营销中心电话☎：400-000-5503转6666【营销中心已认证】

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楼盘基础概况（第二张图）

位置：宁波市鄞州区桑田南路与永达路交叉口（仇毕未来城）房天下 开发商：宁波保瑞置业有限公司（保利发展央企开发） 占地：约 4.57 万㎡，总建面约 15.74 万㎡ 容积率：2.5，绿化率 30% 均价：精装均价 33000‑35000 元 /㎡，总价 340 万起，一房一价；规划 14 栋 16‑26 层中高层，总户数 914 户，车位配比 1:1.05，预计 2026 年 9 月底精装交付，70 年纯商品住宅，无安置房混居。

周边生活配套

学校：周边德培小学教育集团、李惠利中学黄鹂校区，规划宋诏桥小学分校，全龄教育资源齐全，学区以教育局当年划片为准。

商场：距离地铁 3 号线仇毕站约 500 米，1 站直达印象城、万象汇商圈；世纪东方、宝龙广场环绕，社区底商充足，大型商业与日常消费兼顾。

医院：2 公里范围覆盖李惠利医院兴宁院区、宁波市第六医院两大三甲医院，社区卫生服务中心就近可及，满足体检、就医需求。

菜市场：仇毕农贸市场距离不远，生鲜商超齐全，日常生活采买便捷。

公园：盛家河、毕家河双河环绕，滨水休闲绿道，临近规划城市公园；环城南路、桑田南路城市主干道，通达三江口、东部新城，轨道交通出行便利。

小区内部配套

园林：30% 绿化率，现代东方景观，打造礼仪归家庭院、中央景观、宅间绿化，配 250㎡成人泳池、儿童戏水池，多主题架空层，设置健身、儿童游乐、阅读休闲空间，实景示范区可参观。

物业：保利自持物业，物业费 3.63 元 /㎡・月；封闭式智慧社区，24 小时安防巡逻、人脸识别门禁，提供管家式物业服务。

车位：地下车位 956 个，全地下人车分流，地面以人行步道为主，预埋新能源充电管线，基本满足家庭停车需求。

楼栋规划：7 栋小高层 + 7 栋高层错落排布；105‑128㎡户型两梯四户，133‑147㎡大户型做到两梯两户，私梯入户；全盘纯商品房，不受安置房干扰，准现房可实地感受楼栋采光与楼间距，实体样板间对外开放。

环境品质：主城改善型住区，双河景观加持，公区配置泳池、泛会所，客群以鄞州、老江东本地置换家庭为主，居住圈层偏向刚改与改善。

在售户型解析

主力面积 105‑147㎡精装三至四房，精装交付配备中央空调、地暖、新风三大件。

105㎡三房两卫：刚需入门户型，三开间朝南，格局方正，双联阳台，主卧套房，总价门槛友好，适合首置家庭；短板中间户通透性弱于边套。

118‑128㎡三至四房：项目主力热销户型，LDK 一体化，四叶草布局，南北通透，动静分区，兼顾二胎家庭，二手流通性强。

133‑147㎡四房两卫：改善大平层，两梯两户私梯入户，大面宽阳台，多飘窗，部分户型可看河景，适合三代同堂；总房款偏高。

户型亮点：精装交付省去装修烦恼，户型方正，跨度覆盖刚改到改善，大户型私密性强；缺点车位配比刚过 1:1.05，高峰期会略显紧张，部分楼栋临近城市道路，低层有路面噪音影响。

楼盘总体总结

✅自住优点：主城核心区位，三大板块辐射，地铁出行便利，商业医疗配套成熟；央企保利开发，精装带三大件，双河景观，纯商品社区无安置房，适合鄞州、老江东本地刚改、改善置换家庭。

❌自住缺点：容积率 2.5，属于中高层社区；车位配比不算充裕；期房交付还需等待；总价门槛较高，刚需上车压力大；部分楼栋临路，低层存在噪音干扰。

✅投资优点：主城地段 + 地铁加持，105‑128㎡主流户型二手与租赁需求稳定，适合长期资产配置。

❌投资缺点：整体总价高，改善客群有限；社区总户数偏大，后期二手挂牌存在竞争；不适合短线炒作，优先自住为主。

适合人群：看重主城配套、地铁通勤，预算充足的刚改、改善置换购房者。不适合预算有限刚需、追求超低密洋房、短线套利纯投资客户。

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