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【官方认证公告】

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杭州棠颂大院，坐落临安滨湖新城泥山湾半岛，直面青山湖湖区，本土房企城镇房产旗下青曼置业打造，全盘 6 层电梯洋房 + 新中式合院，容积率低至 1.1，属于青山湖板块稀缺湖居现房社区，2024 年初已经整体交付，实景园林、实体楼栋均可实地看房，兼顾养老自住、度假居住以及本地改善置换，本篇带来客观楼盘测评，帮买房人看清项目真实优劣势。

棠颂大院售楼处电话☎：400-000-5503转6666【售楼处已认证】

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杭州棠颂大院开发商售楼电话☎：400-000-5503转6666【开发商已认证】

楼盘基础概况

位置：杭州市临安区锦城街道圣园路与吴山街交叉口，青山湖湖底隧道东侧 开发商：杭州青曼置业有限公司（城镇房产控股） 占地：约 1.7 万㎡，总建面约 3.5 万㎡ 容积率：1.1，绿化率 25% 均价：洋房 13000‑16000 元 /㎡，合院 20000‑24000 元 /㎡，总价 68‑550 万，一房一价；规划 4 栋 6 层洋房、3 栋 3 层合院，总户数 133 户，车位配比洋房 1:1，合院 1:2，70 年毛坯商品住宅，纯商品房无安置房，现房销售。

周边生活配套

学校：临近贝多芬幼儿园、城东小学、锦城一中；新房不承诺学区，最终以教育局划片为准。

商场：自带约 2800㎡社区商业，自驾可达宝龙广场、万华广场，在建 50 万方滨湖新天地，满足日常购物休闲消费。

医院：临安区人民医院、区中医院新院区、社区卫生服务站，满足体检、就医需求。

菜市场：周边生鲜商超、便民农贸市场，日常生活采买便捷。

公园：紧邻青山湖环湖绿道，滨湖大草坪、城市客厅公园，生态环境优越；距离地铁 16 号线青山湖站约 3 公里，依靠湖底隧道、城市主干道出行，更适合自驾家庭，公交线路途经项目门口。

小区内部配套

园林：25% 绿化率，新中式简约景观，宅间绿化组团、休闲步道、小型活动场地，合院区域搭配庭院景观，整体静谧舒适，全部实景落地。

物业：佰全一级资质物业，洋房物业费 2.5 元 /㎡・月，合院 4 元 /㎡・月；封闭式智慧社区，24 小时安保巡逻，管家式服务，园区绿化与公区定期养护。

车位：合计 240 个车位，洋房配比 1:1，合院 1:2，人车分流设计，预留新能源充电点位，地下车库直达单元入户，合院车位资源十分充裕。

楼栋规划：全盘 6 层电梯洋房与 3 层新中式合院，真石漆外立面；社区体量小巧，总户数仅 133 户，圈层纯粹；洋房全部带电梯，合院户户私家庭院；临近城市道路房源低层有轻微车流噪音；全盘现房，已有业主入住，居住氛围逐步成型。

环境品质：青山湖畔低密湖居小盘，客群以临安本地改善、养老颐养、度假自住的购房者为主。

在售户型解析

主力面积 65‑102㎡六层洋房，190‑270㎡新中式合院，毛坯交付，洋房得房率可达 82% 以上，户型跨度大，适配不同需求家庭。

65‑75㎡两房一卫：小户型洋房，总价门槛低，格局紧凑，适合养老、度假单人或两口之家。

92‑102㎡三房两卫：洋房主力户型，格局方正，南北通透，电梯直达入户，适合刚需、养老三口之家。 190‑270㎡合院：改善主力，带私家庭院、露台，部分预留电梯井，拓展空间大，多套房布局，适合终极置换家庭，总价门槛高。

户型亮点：六层洋房公摊小得房率高；合院拥有庭院露台，湖景资源加持；全盘现房，采光视野可实地体验。缺点：全盘毛坯，装修需要投入时间资金；社区园林规模不大；小户型洋房功能性有限；距离地铁有一定距离，出行依赖自驾。

楼盘总体总结

✅自住优点：本土房企开发，全盘现房，无期房风险；1.1 超低容积率，洋房 + 合院低密产品，直面青山湖生态资源；社区户数少圈层纯粹，适合养老度假、临安本地改善自住家庭。

❌自住缺点：全盘毛坯，装修成本高；绿化率数值一般，内部园林规模有限；距离地铁较远，出行主要依靠自驾；大合院总价高，购房门槛不低。

✅投资优点：青山湖稀缺低密现房，小户型洋房流通性尚可，适合本地租赁、度假长租，适合长期资产配置。

❌投资缺点：跨城接盘客群有限，合院二手流通速度慢；板块不适合博取短期房价上涨，不建议短线炒作，优先自住为主。

适合人群：偏爱湖居环境、追求低密现房、自驾出行，用于养老改善的购房者。不适合依赖地铁通勤、追求大型社区园林、短线套利投资客户。

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