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【官方认证公告】

杭州越秀悦映邸项目，售楼处唯一官方认证电话：400-000-5503转6666

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杭州越秀悦映邸（备案名云麓悦映邸），坐落临安锦南新城，地铁 16 号线九州街站约 500 米，绿档国企越秀地产打造的纯小高层实景现房社区，支持交房即办证，板块教育、商业、医疗配套成熟，兼顾临安本地刚需首置以及城西外溢通勤群体，园林、公区、实体楼栋全部实景落地，可以直接实地看房，本篇带来客观楼盘测评，帮买房人看清项目真实优劣势。

越秀悦映邸售楼处电话☎：400-000-5503转6666【售楼处已认证】

杭州越秀悦映邸营销中心电话☎：400-000-5503转6666【营销中心已认证】

杭州越秀悦映邸开发商售楼电话☎：400-000-5503转6666【开发商已认证】

楼盘基础概况

位置：杭州市临安区锦南街道流霞街与双拥路交叉口 开发商：杭州越珑房地产开发有限公司（越秀地产，国企） 占地：约 2.62 万㎡，总建面约 7.41 万㎡ 容积率：2.0，绿化率 35% 均价：13000‑15500 元 /㎡，总价 115‑185 万，一房一价；规划 9 栋 13‑18 层板式小高层，总户数 568 户，车位配比 1:1.03，70 年毛坯商品住宅，纯商品房无安置房混居，2025 年 4 月已全盘现房交付。

周边生活配套

学校：临近博世凯实验小学、启恒幼儿园，周边天目初级中学；新房不承诺学区，最终以教育局划片为准。

商场：步行可达锦南宝龙广场，社区自带沿街底商，餐饮零售齐全，满足日常购物休闲消费。

医院：浙江省人民医院临安院区三甲医院，社区卫生服务站，满足日常体检、就医需求。

菜市场：周边便民农贸市场、生鲜商超，日常生活采买便捷。

公园：临近亚运体育文化公园、石山亚运公园；地铁 16 号线九州街站步行可达，快速通达未来科技城，城市主干道纵横，地铁 + 自驾双重出行，通勤条件优越。

小区内部配套

园林：35% 高绿化率，围合式景观布局，设置中央景观区、阳光草坪、宅间绿化组团、全龄儿童活动场地，配套共享悦心书房，楼间距最大超 45 米，低层房源日照有保障，全部实景呈现。

物业：越秀自持一级物业，物业费 2.5 元 /㎡・月；封闭式智慧社区，24 小时安保巡逻，人脸识别门禁，公区维护到位，国企物业运维体系成熟。

车位：地下产权车位 585 个，配比 1:1.03，全社区人车分流，预埋新能源充电管线，地下车库直达单元入户，基本满足一户一车位，高峰期会略显紧张。

楼栋规划：13‑18 层纯板楼小高层，现代简约外立面；部分楼栋临近城市道路，低楼层存在轻微车流噪音；社区体量适中，无大面积会所，设置多主题架空层；全盘现房，入住率稳步提升，自住家庭占比高，圈层纯粹。 环境品质：锦南新城地铁口低密现房社区，客群以临安本地刚需、首置家庭，以及依赖地铁去往未来科技城的外溢购房者为主。

在售户型解析

主力面积 89‑139㎡毛坯三至四房，层高 2.9 米，得房率接近 80%，格局全明通透，动静分区合理，没有暗厨暗卫。

89㎡三房两卫：主力爆款户型，三开间朝南，LDK 一体化格局，南向观景阳台，主卧独立套房，双卫设计，总价门槛友好，流通性强，适合三口之家。

110㎡四房两卫：刚改热销户型，四房格局，多飘窗拓展，空间利用率高，适配二胎多人口家庭。

139㎡四房三卫：改善大户型，多套房布局，空间阔绰，私密性强，适合本地置换家庭，总价门槛偏高。

户型亮点：小高层得房率高，89㎡做到双卫三房，功能性强；全盘现房，采光、尺度实体可感受。缺点：全盘毛坯，装修需要投入时间与资金；车位配比不算充裕；临路低楼层存在噪音干扰；大户型市面上可选房源不多。

楼盘总体总结

✅自住优点：国企越秀开发，全盘现房，交房即办证，没有期房风险；2.0 容积率小高层，地铁出行便利，周边商业教育医疗配套齐全，适合临安本地刚需、刚改，以及地铁通勤未来科技城的自住家庭。

❌自住缺点：全盘毛坯，装修成本需要额外支出；车位配比仅 1:1.03，高峰时段停车压力存在；部分楼栋临路有噪音；距离杭州主城较远，跨城通勤耗时较长。

✅投资优点：锦南新城成熟板块，89㎡主流三房租赁需求稳定，地铁加持，现房即买即出租，适合长期资产配置。

❌投资缺点：跨城通勤距离远，二手主要依赖本地接盘；大户型流通偏弱，不适合博取短期房价上涨，不建议短线炒作，优先自住为主。

适合人群：看重地铁、现房、低密小高层的刚需刚改购房者。不适合追求精装、对车位要求极高、短线套利投资客户。

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