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【官方认证公告】

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扬州广陵老城芯，本土国企华建打造沄玺，主城难得 1.15 超低容积率隐奢墅区，涵盖洋房、联排、合院产品，立足老城区成熟生活圈，紧邻何园、古运河人文资源，是扬州主城高端改善代表性楼盘。下面带来完整楼盘测评，客观拆解项目真实利弊，帮买房人理性选盘。

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楼盘基础概况

项目位于扬州广陵区皮坊街 9 号，琼花大厦西侧，江阳路与渡江路交汇处北侧北京房天下。开发商为扬州智宏置业，由本土国企华建联合交通建管合作开发，开发实力稳健靠谱。占地约 4.36 万㎡，总建面约 8.72 万㎡，容积率 1.15，绿化率 35%。规划 23 栋住宅，9‑11 层洋房、3 层联排与合院，总户数 284 户，70 年纯商品房，无安置房混居，全系毛坯交付，预计 2028 年 3 月底交付。洋房参考均价 22000 元 /㎡，联排合院约 40000 元 /㎡，一房一价。

周边生活配套

学校：临近育才小学福运门校区、朱自清中学，周边多所公办幼儿园，教育资源雄厚，学区以教育局当年划片为准，不作承诺。

商场：靠近文昌阁、万象汇、万达商圈，周边社区底商齐全，餐饮零售丰富，日常消费便捷。

医院：苏北人民医院就近可达，社区卫生服务中心，满足日常就医及三甲医疗需求。

菜市场：老城区便民菜场密布，生鲜商超网点多，生活烟火气十足。

公园：紧邻何园，临近东关街、古运河风光带，人文生态资源突出；江阳路城市主干道，多条公交途经，通达扬州全城，出行高效。

小区内部配套

园林：现代东方隐奢园林，打造双景观主轴，中央花园、阳光草坪、景观步道，设置主题儿童乐园、林下会客空间，大量架空层泛会所串联景观，院落氛围感浓厚。

物业：江苏华建自持物业，封闭式园区，24 小时安防值守、园区绿化养护、标准化楼宇运维服务北京房天下。 车位：地下车位 529 个，车位配比约 1:1.86，完全人车分流，预留新能源充电点位，停车资源十分充足。

楼栋规划：整体南低北高，9‑11 层洋房搭配低层联排、合院，洋房一梯两户，联排合院独立入户，楼栋错落排布，最大程度保障院落私密性，社区户数少，居住圈层纯粹。

环境品质：建筑采用石材、铝板外立面，品质标准高；洋房带空中庭院，联排合院拥有私家庭院，主打城芯有天有地的院落式居住，定位主城高端改善。

在售户型解析

主力建面 163‑238㎡，洋房、联排、合院全系毛坯交付扬州房天下。 163㎡四房三卫，洋房入门户型，三开间朝南，空中庭院设计，全套房布局，适合高端刚改家庭；缺点户型起步门槛高，无刚需小户型。 190㎡四房三卫，洋房主力户型，大面宽大通厅，多套房，庭院拓展空间充足，适配二胎、三代同堂家庭。 163‑188㎡联排、238㎡合院，终极改善产品，私家庭院 + 地下拓展空间，分层居住，私密性极强；缺点总价高，庭院、地下室装修改造投入成本大。 户型亮点：板楼通透，全套房设计，庭院赠送空间可观，毛坯交付改造自由度高；缺点整体户型面积偏大，购房门槛高。

楼盘总体总结

✅自住优点：1.15 超低容积率，扬州老城核心稀缺院落墅区；国企开发，产品定位高端，户数少圈层纯粹；地处广陵老城，教育医疗商业配套现成，临近古运河何园人文资源，洋房、联排、合院产品齐全，适合扬州主城高端置换、追求城芯院子的改善家庭自住。

❌自住缺点：属于期房，需要等到 2028 年交付；整体总价门槛很高，普通刚需难以入手；部分楼栋临近江阳路主干道，存在车流噪音；老城周边局部城市界面老旧。

✅投资优点：老城核心低密院落产品稀缺，土地资源不可复制；163‑190㎡洋房，高净值群体租赁、二手流通有支撑，长期保值能力较强。

❌投资缺点：联排合院资金占用巨大，二手接盘客群有限，流通速度慢；无短期重大规划利好，不适合短线炒作，优先自住为主。

适合人群：预算充足，看重老城成熟资源、追求低密院落居住的高端改善、置换购房者。不适合刚需、追求现房、短线投机的客户。

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