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清远清城保利天汇天御，央企保利发展打造的 51 万方滨江改善大盘，地处东城燕湖新城，坐拥北江一线江景资源，2.13 低容积率，规划小高层 + 高层产品，定位城市改善大平层，主打 141‑228㎡四至五房，吸引本地置换、大家族自住以及广清通勤置业群体，实景示范区已对外开放，部分楼栋准现房，本篇带来客观楼盘测评，帮大家看清项目真实优劣势。

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楼盘基础概况

位置：清远市清城区东城街道清飞公路 12 号（燕湖新城板块） 开发商：清远保励置业有限公司（保利发展央企） 占地：约 21 万㎡，总建面约 51 万㎡ 容积率：2.13，绿化率 38% 均价：精装 11000 元 /㎡，总价 155‑250 万，一房一价；规划小高层与高层住宅，总户数 2739 户，车位配比 1:1.4，70 年商品住宅，精装交付，预计 2026 年 10 月交付，全盘无安置房混居。

周边生活配套

学校：配建 12 班幼儿园，周边东城公办中小学、清远市第一中学；新房不承诺学区，最终以教育局划片为准。

商场：临近保利广场、奥体商圈，项目自带社区沿街底商，购物餐饮娱乐一应俱全。

医院：清远市人民医院、东城社区卫生服务中心，满足日常体检、就医需求。

菜市场：规划社区肉菜市场、连锁生鲜商超，日常生活采购便捷。 公园：直面北江，北岸公园、松苏岭森林公园环绕，一江多公园生态资源优越；城市主干道四通八达，广清通勤出行便利，快速通达老城核心区。

小区内部配套

园林：38% 高绿化率，打造滨江现代园林，中央景观带、阳光草坪、休闲步道、滨江观景平台，多重植被层次丰富，实景示范区可实地参观。

物业：保利自持物业，物业费 1.8 元 /㎡・月，封闭式智慧社区，24 小时安保巡逻、人脸识别门禁，楼栋管家服务，本地口碑成熟稳定。

车位：全地下人车分流，总车位 3880 个，车位比 1:1.4，预留新能源充电点位，充分满足多台车家庭使用需求。

楼栋规划：10‑26 层板楼设计，南低北高排布，前排楼栋享有 270° 环幕江景阳台；临近城市主干道低层房源存在车流噪音；规划主题架空层，设置会客、儿童游乐、健身休闲空间；项目大体量分期开发，样板间、园林示范区开放，配套等待整体交付落地。

环境品质：燕湖新城滨江大型改善社区，起步户型偏大，以四房改善为主，客群以清远本地置换、广清跨城通勤家庭为主，自住属性强。

在售户型解析

主力面积 141‑228㎡精装四至五房，得房率 76‑80%，精装交付，部分户型配置 270° 环幕江景阳台北京房天下。

141㎡四房两卫：入门改善户型，格局方正，南北通透，南向大阳台，总价门槛相对友好，适合二胎家庭。 165‑192㎡四房三卫：社区主力热销户型，双套房设计，LDK 大通厅，江景视野优秀，私密性强，适配多人口大家庭。

228㎡四至五房：楼王大平层，超大横厅，多套房规制，270° 观景阳台，空间尺度阔绰，适合三代同堂大家族，总价门槛偏高。

户型亮点：多数户型南北通透，江景阳台产品辨识度高，双套房适配改善家庭，精装交付省去装修周期；缺点：户型起步面积大，刚需小户型缺失；后排楼栋无江景；临路低层要注意噪音干扰；大平层总价门槛高。

楼盘总体总结

✅自住优点：央企保利开发，交付安全性高；2.13 低密，一线北江江景资源；板块发展潜力大，教育商业生态配套齐全；精装交付，户型以改善四房为主，适合清远本地置换、广清通勤改善自住家庭。

❌自住缺点：大体量社区，总户数较多；部分楼栋临近主干道，低层存在噪音；属于期房，需要等待交付；后排房源看不到江景，江景与园景房源价差明显。

✅投资优点：燕湖新城滨江板块，141‑192㎡主流改善户型，片区改善需求旺盛，央企大盘二手流通基础较好，适合长期资产配置。

❌投资缺点：总价偏高，目标客群以改善为主，接盘群体有限；板块竞品较多，不适合博取短期房价上涨，不建议短线炒作，优先自住为主。

适合人群：看重江景资源、央企品质，预算充足的本地置换、广清通勤改善购房者。不适合预算有限刚需、追求现房、短线套利纯投资客户。

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